O mercado imobiliário brasileiro e o setor de turismo atravessam um momento de colisão frontal. Em 2025, o Brasil atingiu a marca histórica de 9 milhões de visitantes estrangeiros, um salto expressivo de 40% em relação aos dados registrados em 2024. Contudo, o crescimento acelerado da locação por temporada via plataformas digitais como Airbnb e Booking.com desencadeou uma onda de regulamentações em capitais estratégicas como Rio de Janeiro, São Paulo e Salvador. O movimento busca equilibrar o direito de propriedade, a arrecadação municipal e a preservação do acesso à moradia, em um cenário onde a rentabilidade dos aluguéis de curta duração desafia os modelos tradicionais de habitação.
A pressão regulatória no Rio de Janeiro: do registro à segurança
No Rio de Janeiro, principal porta de entrada do turismo nacional, a escala do mercado é massiva. Dados do Inside Airbnb revelam a existência de aproximadamente 43 mil anúncios na capital fluminense. O perfil dessas ofertas indica uma profissionalização do setor: mais de 80% das unidades disponíveis são de espaços inteiros, enquanto o restante se divide em aluguéis de quartos individuais. Essa concentração tem moldado o desenvolvimento urbano, impulsionando a construção de empreendimentos compostos majoritariamente por estúdios voltados exclusivamente para a locação temporária.
A Câmara Municipal do Rio de Janeiro avançou nas discussões para uma regulamentação que, embora tenha recuado na ideia inicial de proibir a oferta na orla da Zona Sul, estabeleceu diretrizes rígidas. A proposta central é a criação de um cadastro mandatório de unidades de locação temporária. Os anfitriões — termo utilizado pelas plataformas para designar os proprietários ou gestores dos imóveis — deverão obrigatoriamente compartilhar dados dos imóveis e dos hóspedes com a prefeitura. Além disso, o projeto delega aos condomínios o poder final de permitir ou vetar a atividade, o que pode gerar uma nova onda de litígios jurídicos entre proprietários e administradoras.
| Bairro / Região (Rio de Janeiro) | Número de Anúncios (Unidades Inteiras) | Impacto no Mercado Local |
|---|---|---|
| Copacabana | 10.783 | Alta densidade e saturação turística |
| Ipanema | 3.045 | 58,4% dos domicílios alugados estão na plataforma |
| Total na Capital | ~43.000 | Predomínio de 80% em espaços inteiros |
Segundo o relator da proposta, vereador Salvino Oliveira (PSD), a medida visa preencher um vácuo de informações. A inteligência de dados permitirá ao poder público planejar a infraestrutura urbana e reforçar a segurança pública, permitindo a identificação rápida de hóspedes em caso de incidentes criminais, eliminando a necessidade de pedidos judiciais lentos às plataformas internacionais.
O fenômeno global e o impacto na oferta habitacional
O Brasil segue uma tendência já consolidada em metrópoles globais. O avanço do Airbnb é frequentemente associado à gentrificação e à escassez de imóveis para aluguel de longo prazo. Em Nova York, o aluguel de curta duração de apartamentos inteiros foi virtualmente banido; Barcelona planeja a extinção total dessa modalidade até 2028, e a Cidade do México discute restrições similares. No Brasil, o estudo conduzido pela arquiteta Josiane Andrade (UFPE) aponta que o fenômeno se repete: em Ipanema, mais da metade dos imóveis disponíveis para aluguel foram absorvidos pelas plataformas digitais.
Fiscalização em São Paulo: o foco na Habitação de Interesse Social (HIS)
Em São Paulo, a capital financeira do país, o debate tomou um rumo ético e legal específico. A CPI da Habitação de Interesse Social (HIS) investiga o desvio de finalidade de imóveis construídos com incentivos fiscais e subsídios públicos. Por lei, unidades HIS devem ser destinadas a famílias com renda de até 6 salários mínimos. No entanto, tornou-se comum que investidores adquiram esses apartamentos de 20 a 40 metros quadrados para explorá-los via Airbnb, desvirtuando a função social da moradia.
A liderança de relações institucionais do Airbnb no Brasil, Carla Comarella, sinalizou que a plataforma pode excluir anúncios que violem essa legislação, mas condicionou a ação ao fornecimento de uma lista detalhada pela prefeitura. O Executivo municipal paulista já advertiu que o uso irregular dessas moradias pode gerar responsabilização legal não apenas para os proprietários, mas também para os intermediários que facilitam a divulgação das ofertas.
Tributação e a batalha pelo ISS
A arrecadação de impostos é outro pilar da ofensiva regulatória. Salvador sancionou em outubro de 2024 a cobrança de ISS (Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza) sobre as locações temporárias, seguindo os passos de cidades como Petrópolis (RJ), Ponta Grossa (PR) e Olímpia (SP). Em Salvador, a Secretaria da Fazenda identificou 9.379 imóveis em plataformas, sendo 95% concentrados no Airbnb. A justificativa municipal é a promoção da justiça fiscal e a isonomia com o setor hoteleiro tradicional.
O Airbnb, por sua vez, contesta essas cobranças judicialmente. A empresa sustenta que sua atividade é regida pela Lei do Inquilinato (locação por temporada) e não se configura como serviço de hospedagem. No entanto, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já validou a cobrança de ISS em Petrópolis, abrindo um precedente perigoso para as plataformas. A companhia defende que o tema seja tratado de forma coordenada nacionalmente, citando que a Reforma Tributária já prevê a incidência dos novos impostos CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) sobre suas operações.
O que isso significa para o investidor
Para o investidor pessoa física que atua diretamente no mercado imobiliário ou através de fundos, este cenário exige cautela redobrada. O modelo de investir em pequenos estúdios para locação por temporada, que apresentava um Yield (Rendimento) superior ao aluguel tradicional, agora enfrenta o risco regulatório. A possibilidade de condomínios proibirem a atividade pode reduzir drasticamente a liquidez e o valor de mercado desses ativos.
A tributação via ISS, caso se generalize, deve comprimir as margens de lucro dos anfitriões. Além disso, a inclusão desses serviços na Reforma Tributária (CBS/IBS) deve elevar a carga tributária total, igualando-os a serviços comerciais. Por outro lado, a regulamentação pode trazer maior segurança jurídica para quem opera dentro das normas, profissionalizando o mercado e afastando amadores que geram conflitos de vizinhança.
Análise de Riscos
- Risco Legislativo: Novas leis municipais podem restringir o número de dias de locação ou áreas permitidas.
- Risco Fiscal: A incidência de ISS e a futura transição para o modelo de IVA (CBS/IBS) podem impactar o fluxo de caixa do investidor.
- Risco Operacional: A obrigatoriedade de compartilhamento de dados e cadastros aumenta a burocracia para o pequeno proprietário.
- Conflitos Condominiais: Decisões judiciais que conferem soberania às assembleias de condomínio para proibir Airbnb podem inviabilizar o negócio em prédios residenciais.
Perspectiva e Próximos Passos
O mercado deve observar atentamente os desdobramentos da CPI em São Paulo e a implementação prática do cadastro obrigatório no Rio de Janeiro. A resposta do Airbnb no judiciário contra as leis de ISS será o termômetro para a viabilidade econômica do modelo em outras cidades brasileiras. O investidor deve considerar que o período de "vácuo regulatório", que permitiu retornos acima da média, está chegando ao fim, dando lugar a um ambiente de maior controle estatal e fiscalização rigorosa.
As informações deste editorial foram produzidas pela redação do Ativo Virtual com base em reportagem publicada pelo(a) InfoMoney. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras devem ser tomadas com o auxílio de um profissional certificado.