A Coca-Cola FEMSA segue pagando aluguel, mas o imóvel que ocupa em Santo André (SP) está prestes a trocar de dono. O ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária) firmou compromisso para vender o endereço na Avenida dos Estados por R$ 140 milhões, negócio que embute um ganho extraordinário estimado em R$ 17,3 milhões — o equivalente a R$ 0,105 por cota, conforme comunicado do fundo.
A natureza desse valor é o ponto que interessa a quem acompanha a carteira. Trata-se de um resultado extraordinário, contabilizado uma única vez, e não de uma receita que se renova a cada mês. Enquanto a escritura não é lavrada, o ALZR11 continua recebendo R$ 940,9 mil mensais da locatária, algo como R$ 0,0057 por cota. Com a outorga, o imóvel deixa o patrimônio e esse fluxo de aluguel se encerra junto.
Ágio de 12% sobre o laudo e R$ 84 milhões após o CRI
O preço acertado supera em cerca de 12% a avaliação do imóvel no laudo mais recente, datado de junho de 2026. O desenho do pagamento já começou a rodar: R$ 7 milhões foram pagos como sinal, e os R$ 133 milhões restantes entram no caixa na data de outorga da escritura.
Desse montante, uma fatia tem destino definido. O fundo vai quitar integralmente um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI — título de dívida lastreado em recebíveis do setor imobiliário) vinculado ao ativo, com saldo estimado em R$ 56 milhões. Sobram cerca de R$ 84 milhões líquidos. Frente a uma base de investimento de R$ 66,7 milhões considerada para esta transação, o valor líquido representa 25,9% a mais, sem contar os aluguéis acumulados durante a permanência do imóvel no portfólio.
Duas bases de investimento no mesmo comunicado
O documento trabalha com duas referências de capital empatado, e separá-las ajuda a ler o retorno com precisão. Uma é o desembolso acumulado desde a compra do imóvel, em 31 de dezembro de 2021: R$ 122,7 milhões, somando preço de aquisição, custos da transação e benfeitorias. A outra é a base de R$ 66,7 milhões usada para chegar aos 25,9% de ganho líquido.
A diferença entre as duas cifras é de R$ 56 milhões — exatamente o saldo estimado do CRI que será liquidado. O comunicado não explicita o critério que liga uma conta à outra, e esse é um detalhe que o investidor pode acompanhar nos próximos informes do fundo, quando o resultado da operação for efetivamente contabilizado.
TIR de 11% ao ano, MOIC de 1,26 vez e cap rate de 8,07%
O fundo projetou o retorno em três métricas complementares. A taxa interna de retorno (TIR — a rentabilidade anual composta do fluxo de caixa do negócio) é estimada em 11% ao ano. O múltiplo sobre o capital investido (MOIC — quantas vezes o dinheiro aplicado retorna) aparece em 1,26 vez. Já o cap rate (relação entre o aluguel anual e o valor do imóvel) fica em 8,07%.
| Métrica | Valor |
|---|---|
| Preço de venda | R$ 140 milhões |
| Sinal já recebido | R$ 7 milhões |
| Saldo na outorga da escritura | R$ 133 milhões |
| Lucro extraordinário estimado | R$ 17,3 milhões (R$ 0,105/cota) |
| Ágio sobre o laudo de junho de 2026 | aproximadamente 12% |
| Valor líquido após quitar o CRI | cerca de R$ 84 milhões |
| Saldo do CRI a quitar | aproximadamente R$ 56 milhões |
| Investimento total no ativo desde dez/2021 | R$ 122,7 milhões |
| Base usada no ganho líquido de 25,9% | R$ 66,7 milhões |
| TIR estimada | aproximadamente 11% ao ano |
| MOIC | 1,26 vez |
| Cap rate | 8,07% |
| Aluguel mensal atual | R$ 940,9 mil (R$ 0,0057/cota) |
O que muda no caixa de quem tem cotas
O efeito imediato é de balanço. A operação retira do passivo uma dívida de cerca de R$ 56 milhões e reduz a alavancagem total do fundo, na avaliação da gestão. O capital liberado, segundo o comunicado, fica disponível para novas oportunidades de investimento.
Para o cotista, a leitura exige separar duas linhas de resultado que caminham em sentidos opostos. O ganho de R$ 0,105 por cota é evento único e não funciona como sinal de que o rendimento mensal subirá na mesma proporção. Do outro lado, o aluguel que hoje responde por R$ 0,0057 por cota desaparece quando a escritura for outorgada. A recomposição desse fluxo depende de os R$ 84 milhões serem realocados em ativos geradores de renda — e o prazo e a taxa desses próximos investimentos são as variáveis que vão definir se a distribuição mensal será preservada.
O marco a acompanhar: a outorga da escritura
A data de outorga concentra os três eventos decisivos do negócio: entrada dos R$ 133 milhões, liquidação do CRI e fim da receita de locação com a Coca-Cola FEMSA. Até lá, o aluguel mensal de R$ 940,9 mil segue entrando no caixa do fundo.
O ágio de 12% sobre o laudo é o que sustenta o lucro extraordinário — e explica por que ele não se confunde com a renda recorrente do portfólio. Uma venda acima do valor de avaliação melhora o resultado de um exercício, mas não altera, por si só, a capacidade do fundo de gerar aluguel nos meses seguintes. Essa resposta virá da destinação dos recursos líquidos.