Custo de construção e INCC pressionam margens do setor imobiliário na B3

As ações de empresas de construção civil e incorporação imobiliária listadas na B3 acumulam desvalorização entre 15% e 25% nas últimas duas semanas, desempenho que supera amplamente a queda de 7% registrada pelo Ibovespa no mesmo período. O movimento de venda reflete preocupações crescentes com a trajetória do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), indicador que mede a variação dos preços de insumos e mão de obra em obras, intensificada pela escalada do petróleo Brent, que partiu de US$ 72 antes das tensões no Irã para patamares próximos a US$ 120 no pico do conflito. Mais do que debates sobre a eventual destinação do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para fora do crédito habitacional, a inflação de custos se consolidou como o principal vetor de pressão sobre a rentabilidade do setor, especialmente para as companhias focadas em habitação econômica.

Dinâmica Inflacionária e Compressão de Margens

Conforme apontou o Sinduscon em diálogo com analistas da XP, o ecossistema da construção residencial permanece em cenário de elevada complexidade. A deterioração dos custos migrou sua centralidade: enquanto o encarecimento da mão de obra cede espaço, os materiais de construção agora ditam o ritmo da pressão financeira. O ambiente se caracteriza por reajustes disseminados por parte dos fornecedores e baixa transparência na formação de preços, dificultando a gestão orçamentária das incorporadoras. Nesse contexto, a transferência desses acréscimos para o preço final dos imóveis tornou-se uma operação delicada, particularmente para o segmento de média renda, onde a sensibilidade do comprador ao valor final e a composição das parcelas de financiamento colidem diretamente com o atual patamar da taxa Selic e das condições de crédito.

A volatilidade do petróleo Brent atua como catalisador direto. Preços elevados do insumo energético encarecem o frete, elevam o custo de produção de cimento e concreto, pressionam o PVC e ampliam o consumo de diesel nas etapas iniciais de terraplenagem e fundação. Histórico do Itaú BBA demonstra que elevações na faixa de 40% a 50% nos valores do petróleo e do diesel costumam gerar aumento de aproximadamente 10% nos custos de edificação, o que historicamente reduz as margens operacionais do setor em cerca de 1,6 ponto percentual (p.p.). O movimento recente, que superou 60% de alta no barril, já forçou instituições a reavaliarem seus modelos financeiros, resultando em cortes nas projeções de lucro líquido entre 3% e 15% para 2026 e entre 1% e 3% para 2027, com variação conforme a estrutura de cada empresa.

A trajetória recente do INCC-M (versão com peso maior em materiais) reforça a urgência do cenário. O índice acumulado em base anual ainda opera em 5,82%, mas a dinâmica mensal ganhou velocidade: o dado de abril registrou alta de 1,04%, contra 0,36% em março. Um levantamento preliminar da FGV (Fundação Getulio Vargas) indica que o impacto real sobre o INCC cheio em 2026 pode alcançar 4 pontos percentuais, valor praticamente duas vezes superior ao que vem sendo alocado nos orçamentos corporativos atuais.

Assimetrias entre Segmentos e Capacidade de Repasse

O impacto da inflação de custos não se distribui uniformemente na cadeia. No horizonte de curto prazo, as incorporadoras ainda contam com folga orçamental em empreendimentos já em andamento, mecanismo que funciona como amortecedor temporário. Essa proteção foi parcialmente sustentada por um ambiente cambial mais estável recentemente, que suavizou o encarecimento de insumos com componente dolarizado. Contudo, a manutenção de um INCC elevado tende a consumir progressivamente essa margem de segurança, demandando revisões estratégicas de portfólio.

No segmento de baixa renda, a compensação do custo se apoia em ganhos de produtividade, como a otimização de equipes para executar a mesma etapa com menos mão de obra, aliada aos ajustes estruturais no programa MCMV (Minha Casa Minha Vida). A natureza defensiva desse nicho, sustentada por condições macroeconômicas mais favoráveis ao público-alvo, oferece maior resiliência. Em contrapartida, o mercado de média renda enfrenta vulnerabilidade acentuada. A maior intensidade de materiais nos métodos construtivos adotados, somada ao espaço restrito para repasses de preço devido às condições de oferta e ao custo do crédito, deve induzir lançamentos mais seletivos e prioridade absoluta para a redução de estoques parados.

Revisões de Projeções e Múltiplos de Mercado

Diante da correção recente, analistas avaliam que o mercado financeiro precificou um cenário extremado. O Itaú BBA destaca que as ações incorporaram uma expectativa de alta de 18% nos custos, patamar comparável ao observado durante o auge da crise pandêmica. Com a volatilidade embutida, os papéis negociam em níveis considerados descontados quando analisados sob a ótica do P/L (Preço sobre Lucro, múltiplo que compara o valor da ação com o lucro líquido gerado) e da TIR (Taxa Interna de Retorno, métrica que indica a rentabilidade anualizada de um projeto ou ativo). A seletividade, porém, torna-se imperativa.

O Itaú BBA e o Bradesco BBI convergem na avaliação de que DIRR3 e TEND3 ocupam posição mais favorável. A Tenda, especificamente, demonstra estrutura mais robusta para absorver choques de custos em comparação aos períodos de 2020 e 2022, após fortalecer suas provisões contábeis e alavancagem. A Cury, embora carregue maior exposição direta ao aumento de insumos, mantém trajetória operacional consistente que viabiliza reajustes de preço e recuperação progressiva das margens no médio prazo. Para a Plano & Plano, a atratividade reside no valuation, que atenua os riscos conjunturais e sustenta a tese de investimento, mesmo com volume elevado de receitas ainda não reconhecidas contabilmente. Já a MRV apresenta recomendação neutra, refletindo a avaliação de que o preço atual já negocia a múltiplos relativos mais elevados, limitando a margem de segurança no curto prazo.

O que isso significa para o investidor

O investidor pessoa física deve observar a construção civil como um setor cíclico e sensível às variáveis macroeconômicas domésticas. A combinação de custos de construção elevados com juros em patamar que restringe o crédito imobiliário cria um ambiente de margem de lucro pressionada, onde a eficiência operacional e a gestão de caixa se tornam diferenciais competitivos absolutos. Para o mercado habitacional, a visibilidade do Desenrola 2.0 e a manutenção das linhas do FGTS são pilares que sustentam a demanda no segmento econômico, enquanto o segmento de média renda depende fundamentalmente da normalização do custo do dinheiro na economia.

Do ponto de vista analítico, o desconto nos papéis pode refletir tanto um prêmio de risco legítimo quanto uma oportunidade de entrada em ativos de qualidade caso a inflação de insumos se modere. A análise de múltiplos como P/L e TIR sugere que o mercado pode ter exagerado na precificação do pessimismo, comparando a situação atual a cenários históricos de estresse extremo. A estratégia de alocação exige acompanhamento rigoroso dos balanços trimestrais, do volume de lançamentos e da saúde financeira das companhias, priorizando aquelas com balanço protegido e histórico de execução eficiente. A relação com o Ibovespa e a Selic segue sendo o termômetro principal: a queda nos juros de referência ao longo dos próximos trimestres pode destravar o repasse de preços e acelerar a redução de estoques, alterando a equação de rentabilidade do setor.

Principais Riscos Estruturais e Conjunturais

• Mercado de trabalho tensionado: A demanda por mão de obra qualificada segue pressionada pela execução de obras públicas e pelo calendário eleitoral, elevando o piso salarial e dificultando a composição de canteiros.
• Negociações coletivas: Dissídios e reajustes acima da inflação representam risco direto à formação de custos e à margem líquida.
• Regulação trabalhista: Alterações nas regras de jornada de trabalho impactam simultaneamente a estrutura de custos e o cronograma de entrega dos empreendimentos.
• Visibilidade reduzida para o 1T26: A dificuldade em projetar a trajetória do INCC com precisão limita a clareza dos resultados do primeiro trimestre de 2026, postergando a confirmação da tendência.
• Compressão estrutural de margens: Caso o cenário de custos elevados persista ao longo de 2026 e se intensifique em 2027, o risco de deterioração recorrente na lucratividade se torna um fator de desinvestimento no longo prazo.

O horizonte de monitoramento se concentra na aceleração do INCC rumo ao 2T26, na trajetória do petróleo Brent e nas decisões regulatórias sobre as linhas de financiamento habitacional. A divulgação dos resultados trimestrais e as atualizações de guidance das companhias servirão como catalisadores para validar se a precificação atual reflete um descolamento da realidade operacional ou uma oportunidade de ajuste de múltiplos.

As informações deste editorial foram produzidas pela redação do Ativo Virtual com base em reportagem publicada pelo(a) InfoMoney. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras devem ser tomadas com o auxílio de um profissional certificado.