André Bacci, investidor de referência no segmento de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), tem readequado seus aportes para capturar retornos na casa de 10% a 11% ao ano com ativos imobiliários físicos, enquanto explora nichos de arbitragem no desmonte de veículos passivos. A movimentação reflete uma reposição estratégica frente a um ambiente de juros e inflação persistentes, sinalizando que a volatilidade recente abriu frentes tanto para fundos de papel atrelados ao índice de preços quanto para carteiras de imóveis reais com proventos elevados.
Arbitragem no Desmonte de Veículos de Gestão Passiva
A estratégia de liquidar fundos de gestão passiva — estruturas que apenas replicam índices de mercado sem intervenção discricionária da equipe de gestão — tem gerado ganhos pontuais, embora o gestor ressalte que o modelo não permite expansão ilimitada. A prática consiste em adquirir cotas negociadas com deságio e aguardar a venda dos ativos subjacentes. O investidor reforça que a dissolução de carteiras inativas, embora pouco intuitiva, mostra-se financeiramente vantajosa, mas alerta sobre a baixa liquidez e o caráter sazonal dessas operações. Tais oportunidades surgem em janelas específicas de mercado e exigem precisão no cronograma de entrada e saída.
Reposicionamento entre Papel e Tijolo
O cenário macroeconômico alterou-se significativamente nos últimos dois anos, provocando mudanças abruptas de contexto que dificultaram a rotação completa da carteira. Apesar da lentidão, a migração parcial de veículos de dívida imobiliária para ativos físicos segue em curso. A inflação pressionada favorece a administração ativa em fundos indexados ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), podendo entregar recomposição robusta do poder de compra. Paralelamente, a manutenção da Selic (taxa básica de juros definida pelo COPOM) em patamares restritivos sustenta o dividend yield (indicador que mensura o retorno em dividendos em relação ao preço da cota) de imóveis físicos, que hoje operam na faixa de 10% a 11% ao ano.
| Classe de Ativo | Driver Macroeconômico | Característica de Retorno Atual |
|---|---|---|
| Fundos de Tijolo | Selic elevada | Distribuição de proventos entre 10% e 11% a.a. |
| Fundos de Papel (Indexados) | Inflação pressionada | Potencial de ganhos reais com gestão ativa focada em IPCA |
| Estruturas de Crédito | CDI alto e sensibilidade reduzida | Vencimentos curtos combinados a preços de cota depreciados |
Exposição a Ativos Estressados e Crédito
Além dos veículos tradicionais, a alocação contempla posições em fundos com distribuições suspensas e em processo de liquidação, considerados tensionados pelo mercado. A forte desvalorização das cotas pode converter essas aplicações em operações com perfil similar a títulos prefixados, onde o ganho é travado pela diferença entre o preço de aquisição e o fluxo futuro. No segmento de Fundos de Investimento em Infraestrutura (FI-Infras) e Fiagros (Fundos do Agronegóro), a preferência recai sobre estruturas de dívida em detrimento de equity (participação direta no capital social das empresas). O ambiente atual, com o CDI (Certificado de Depósito Interbancário) em alta, beneficia fundos de crédito com duration (medida de sensibilidade aos juros que indica o prazo médio de retorno do investimento) reduzida, aliando maturidade próxima a valuations descontados.
O que isso significa para o investidor
A abordagem demonstra como a assimetria de informação e a paciência podem ser mobilizadas a favor do investidor pessoa física durante fases de reprificação de ativos. A permanência da política monetária contracionista continua a atuar como catalisador para distribuições em fundos físicos, enquanto a trajetória de preços internos dita o ritmo de indexação nos veículos de dívida. O investidor deve monitorar a relação entre risco de inadimplência e o deságio das cotas, especialmente ao buscar retornos implícitos em operações estressadas. A diversificação entre vetores e a análise rigorosa do volume financeiro negociado são essenciais para evitar armadilhas de valor em estruturas com pouca profundidade de livro.
Riscos da Estratégia
- Baixa liquidez de mercado: O desmonte de fundos inativos e a negociação de ativos tensionados podem enfrentar prazos estendidos para conversão em caixa.
- Dificuldade de escalabilidade: O caráter pontual das operações de arbitragem limita a capacidade de ampliar os aportes sem gerar impacto adverso no preço unitário.
- Instabilidade macroeconômica: Alterações bruscas na Selic, no CDI e na curva de inflação podem modificar rapidamente a premissa de retorno, com impacto direto em veículos de curto prazo.
- Exposição creditícia: Fundos com rendimento suspenso ou em reestruturação carregam incertezas sobre a capacidade dos devedores em honrar os contratos originais.
Nos próximos meses, o segmento acompanhará a implementação da regra que permitirá o uso de cotas de FIIs como garantia na B3, medida prevista para entrar em vigor em 11 de maio. A alteração pode injetar profundidade no mercado e facilitar operações de alavancagem estruturada, impactando a precificação de veículos negociados com desconto. O monitoramento contínuo dos indicadores monetários e das divulgações mensais dos fundos será o principal termômetro para validar a sustentabilidade dessas posições.
As informações deste editorial foram produzidas pela redação do Ativo Virtual com base em reportagem publicada pelo InfoMoney. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras devem ser tomadas com o auxílio de um profissional certificado.