Dos 303 fundos imobiliários com cotas negociadas em bolsa em outubro de 2026, 113 — o equivalente a 36% do universo — apareceriam sob uma categoria diferente daquela sugerida pelo mandato registrado no regulamento. O levantamento é da LAREAL (Latin America REITs Association), que divulgou uma metodologia própria para identificar o que o fundo efetivamente faz, e não o que ele promete fazer.
A consequência prática é imediata para quem acompanha o setor: 113 dos 303 fundos deixariam de ser enquadrados por um rótulo genérico e passariam a ser lidos pelo resultado que de fato produzem. A associação argumenta que a falta de um critério compartilhado dificulta a leitura do mercado por estrangeiros e limita a chegada de capital novo.
O balanço auditado como única base documental
A primeira trava da metodologia é documental. Só entram na conta os balanços auditados mais recentes divulgados pelo próprio fundo. Dentro desse material, existe uma ordem de prioridade: primeiro o resultado do exercício discriminado por origem econômica; quando esse detalhamento não aparece, recorre-se à composição dos ativos.
Relatórios gerenciais, sites de gestoras e cadastros de terceiros ficam de fora da definição da categoria. A justificativa da entidade é simples: se dois analistas usarem os mesmos documentos, devem chegar ao mesmo resultado, sem depender da apresentação comercial de cada casa.
A regra dos 75% e as cinco categorias
O segundo pilar é o critério que a associação chama de regra dos 75%. A atividade que responde por pelo menos 75% do resultado imobiliário anual define a classificação principal do veículo.
| Categoria | Critério (atividade com 75% ou mais do resultado anual) |
|---|---|
| Tijolo | receita de aluguel dos imóveis |
| Papel | juros de crédito imobiliário |
| Fundo de Fundos | cotas de outros FIIs |
| Desenvolvimento | venda de imóveis em estoque |
| Multiestratégia | nenhuma das atividades acima atinge 75% isoladamente |
Há ainda subclasses para detalhar a exposição. Nos fundos de tijolo, o recorte segue o segmento dos imóveis, como logística, escritórios ou shopping centers. Nos fundos de papel, identifica-se o indexador predominante da carteira de crédito, caso de CDI ou inflação. Nos multiestratégia, observa-se qual bloco pesa mais entre imóveis, crédito e cotas de outros fundos.
Do multiestratégia ao Papel–Inflação: como a régua se aplica
O caso descrito por Vitor Peres, matemático, analista de dados e responsável pela elaboração da metodologia na LAREAL, ajuda a visualizar a mecânica. Um fundo lançado como multiestratégia que obtenha 80% do resultado com CRIs — certificados de recebíveis imobiliários, títulos lastreados em crédito do setor — e mantenha ao menos 75% da carteira de crédito atrelada a índices de inflação passaria a ser enquadrado como Papel–Inflação.
A lógica por trás do exemplo é que o mandato envelhece, mas o balanço não. Um veículo multiestratégia pode concentrar posições em CRIs durante um ciclo de juros altos e passar a entregar resultados com cara de crédito imobiliário. Trocas de cotas e fusões também remodelam o portfólio com o tempo, sem que o regulamento seja necessariamente reescrito.
De 630 mil a mais de 3,3 milhões de cotistas
O pano de fundo é de escala. Dados da B3 citados pela associação mostram que a base de investidores em FIIs saltou de cerca de 630 mil pessoas no fim de 2019 para mais de 3,3 milhões em setembro de 2026. Pessoas físicas detêm 72,5% das cotas do setor.
Com esse contingente, a fragmentação de critérios pesa. Parte do mercado classifica pelo mandato do regulamento, outra parte usa relatórios gerenciais e apresentações de gestoras, e a frequência de atualização muda de instituição para instituição. O resultado é um conjunto de etiquetas que não conversa entre si.
O que muda para quem compara dividend yield
A classificação por atividade efetiva tende a melhorar a comparação entre pares. Fica mais claro distinguir se o rendimento distribuído nasce de aluguel, de juros de crédito imobiliário ou de cotas de outros fundos — origens com riscos e ciclos distintos.
A mesma lógica vale para a exposição a indexadores. Separar fundos cuja carteira pende para CDI daqueles atrelados à inflação permite avaliar como cada veículo reage a diferentes regimes de juros e de preços. Isso também ajuda a comparar dividend yields apenas entre fundos de características semelhantes, evitando a comparação entre um tijolo de logística e um papel indexado ao IPCA.
Há um efeito de porta de entrada, ainda que indireto. Fundos passivos globais, que replicam índices, aplicam critérios próprios de composição, atividade e elegibilidade. Um FII que não se encaixa facilmente nessas gavetas pode simplesmente ficar fora do radar desses investidores.
Equity, Mortgage e Diversified: a ponte com o exterior
A metodologia também propõe correspondências com as categorias usadas lá fora. Os fundos de tijolo se aproximam dos chamados Equity REITs; os de papel têm como paralelo os Mortgage REITs; os multiestratégia encontram referência nos Diversified REITs.
Entrada a 75%, saída só após dois anos abaixo de 70%
O terceiro pilar é o calendário. A classificação será revisada anualmente, com espaço para revisões extraordinárias em caso de eventos relevantes. Para evitar que oscilações pequenas provoquem troca de categoria a cada trimestre, a regra é assimétrica: o fundo ingressa na categoria ao atingir 75%, mas só sai se permanecer abaixo de 70% do limite por dois anos consecutivos.