FIIs: por que o varejo investiu 56% mais mesmo com a Selic alta

O volume investido em fundos imobiliários pelo varejo tradicional avançou 56% no primeiro semestre, o maior crescimento entre as categorias de fundos acompanhadas pela Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais), segundo estatísticas divulgadas pela entidade em setembro. O avanço superou o de ETFs, multimercados e fundos de ações e ficou acima dos fundos de renda fixa, que cresceram 11,3% no mesmo período, mesmo com a Selic em patamar elevado.

A leitura do Ativo Virtual é que o dado descreve menos um apetite novo por risco e mais uma troca de critério dentro do varejo. A procura se apoiou em cotas negociadas com desconto e em rendimentos correntes altos; o que atraiu a pessoa física foi a combinação entre preço e renda. É essa renda, agora, que passa a ser cobrada por um teste mais rigoroso.

Preço e renda: a combinação que puxou o varejo

Na avaliação de Lucas Araújo, sócio e gestor da AF Real Estate, o movimento se explica sobretudo por preço e renda: muitos fundos começaram o ano negociados abaixo do valor patrimonial e com dividend yields elevados. O valor patrimonial serve de referência para o quanto a carteira do fundo vale por cota; negociar abaixo dele sinaliza desconto em relação a esses ativos.

Para o investidor pessoa física, isso abriu espaço para montar uma renda mensal recorrente, isenta de imposto de renda nos casos elegíveis, com entrada a preços ainda descontados. Somada à expectativa de queda dos juros ao longo do tempo, essa renda ficou mais atrativa.

Recebíveis e o carrego que sustentou a demanda

Os fundos imobiliários de recebíveis também contribuíram para o avanço do segmento. Com carteiras expostas a indicadores como inflação e CDI, além de spreads de crédito, esses veículos mantiveram a distribuição mensal de rendimentos em um período de juros altos.

Araújo avalia que essa característica ajudou a sustentar o interesse do varejo, sobretudo na busca por alternativas capazes de entregar carrego — o retorno que vem do simples passar do tempo, via juros e correção — em um ambiente de Selic alta. Carteiras indexadas à inflação e ao CDI, com spreads relevantes e distribuição mensal, seguiram oferecendo esse carrego.

O que o dividendo, sozinho, não revela

Além de preço e renda, o gestor aponta que o conhecimento do investidor pessoa física sobre fundos imobiliários aumentou nos últimos anos, e a expansão da base de cotistas acompanha essa disseminação do produto no varejo.

A ressalva é que o nível de dividendos não deve ser lido de forma isolada na escolha de um FII. Para ele, a qualidade do crédito, as garantias, a concentração da carteira e a atuação da gestão seguem determinantes para avaliar se a renda distribuída se mantém consistente ao longo do tempo.

O que muda para quem vive do rendimento mensal

A consequência dessa composição de captação tende a aparecer no modo como o cotista lê o próprio rendimento. Quando a entrada de recursos é puxada por desconto e por dividendo corrente, o rendimento mensal deixa de funcionar como selo de qualidade e passa a exigir verificação de origem: crédito, garantias e concentração da carteira entram na conta antes do yield. Um avanço de 56% na captação do varejo em um único semestre amplia essa base de cotistas e, com ela, a sensibilidade da classe ao humor dos juros — favorável enquanto a expectativa é de queda da Selic, mas sem eliminar o risco específico de cada carteira.