O fundo imobiliário GARE11 (Guardian Real Estate) consolidou uma arquitetura societária diferenciada no mercado brasileiro ao organizar seus ativos em subfundos, em vez de deter a propriedade direta de todos os imóveis em sua carteira principal. Essa estratégia, detalhada pela gestão da Guardian, visa conferir ao veículo uma eficiência operacional superior, focada primordialmente na redução de custos transacionais e na otimização do fluxo de caixa destinado aos investidores. A utilização de fundos intermediários sob o guarda-chuva do GARE11 permite que o fundo opere com uma dinâmica similar às SPEs (Sociedades de Propósito Específico) — entidades jurídicas criadas com um objetivo restrito e determinado, comuns em incorporações imobiliárias.
Eficiência Tributária e o papel do ITBI
Um dos pilares para a adoção dessa estrutura é o ganho financeiro direto na aquisição e alienação de ativos. Ao estruturar imóveis dentro de subfundos, o GARE11 ganha a possibilidade de negociar cotas desses veículos em vez de transferir a escritura do bem físico. Essa distinção jurídica é fundamental para evitar a incidência do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), tributo municipal que incide sobre a transferência onerosa de bens imóveis e que pode onerar significativamente a operação.
| Característica | Propriedade Direta Tradicional | Estrutura de Subfundos (GARE11) |
|---|---|---|
| Incidência de ITBI | Aplicável em toda compra/venda do imóvel | Isenção via negociação de cotas do fundo detentor |
| Velocidade de Transação | Lenta (processos cartoriais complexos) | Alta (cessão de cotas e alterações contratuais) |
| Custos Operacionais | Elevados com escrituras e registros | Reduzidos e centralizados na estrutura de cotas |
“A gente usa essa estrutura para ter flexibilidade e redução de custos, por exemplo, no ITBI. Quando você compra cotas de um fundo, você não tem esse custo na aquisição. Isso pode gerar economia para o cotista”, afirma Gustavo Asdourian, sócio da Guardian.
Blindagem contra custos redundantes e agilidade na Gestão Ativa
Uma dúvida comum entre investidores ao analisar estruturas de "fundos dentro de fundos" é a possível sobreposição de custos. A gestão da Guardian esclarece que o modelo do GARE11 foi desenhado para evitar a bitributação ou a cobrança em duplicidade da taxa de gestão. O investidor pessoa física suporta apenas os custos previstos no regulamento do fundo principal, garantindo que a complexidade societária não se traduza em menor rentabilidade líquida. Além disso, a estrutura favorece a gestão ativa, permitindo que o fundo execute desinvestimentos com maior celeridade quando identifica janelas de oportunidade no mercado secundário.
Suavização de Dividendos e Ganhos não Recorrentes
A organização em subfundos atua também como uma ferramenta de engenharia financeira para a distribuição de proventos. No mercado de FIIs, a venda de um imóvel com lucro gera um ganho não recorrente que, por lei, deve ter 95% de seu resultado distribuído no semestre. A utilização de veículos intermediários permite à gestão organizar o fluxo desses ganhos de forma mais estratégica, parcelando operações ou organizando a contabilidade interna para evitar picos excessivos de dividendos seguidos por quedas bruscas.
Este mecanismo de suavização busca proporcionar uma previsibilidade maior ao cotista, mantendo o rendimento mensal em patamares mais estáveis mesmo após eventos relevantes de liquidação de ativos. O objetivo é mitigar a volatilidade do dividend yield (retorno em dividendos) e facilitar o planejamento financeiro do investidor de longo prazo.
O que isso significa para o investidor
A estratégia adotada pelo GARE11 sinaliza um amadurecimento na gestão de fundos de renda urbana e logística. Para o investidor, o principal benefício é a preservação de capital que seria drenado por impostos e taxas burocráticas, revertendo esses valores para o NAV (Valor Patrimonial Líquido) ou para a distribuição direta. Em um cenário de Selic elevada, onde o custo de oportunidade é alto, cada ponto percentual economizado em impostos como o ITBI torna-se um diferencial competitivo na performance total do fundo.
A capacidade de realizar vendas anuais — a meta da gestão é de pelo menos uma alienação relevante por ano — demonstra que o fundo não é apenas um detentor passivo de tijolos, mas um negociador ativo de ativos imobiliários. A flexibilidade para parcelar resultados e gerir o cronograma de distribuições é uma defesa contra a instabilidade de rendimentos que costuma afastar o investidor pessoa física menos afeito ao risco.
Perspectivas e Próximos Passos
O foco da Guardian para o biênio atual e para 2026 envolve tanto a alienação de ativos amadurecidos quanto o desenvolvimento de novos projetos voltados para renda urbana. Existem negociações em curso que podem envolver a venda de potencial construtivo ou a antecipação de resultados por meio de processos de incorporação. O investidor deve monitorar os próximos relatórios gerenciais em busca de confirmações sobre essas alienações estratégicas, que podem gerar fatos relevantes e surpresas positivas na distribuição de resultados ao longo dos próximos meses.
As informações deste editorial foram produzidas pela redação do Ativo Virtual com base em reportagem publicada pelo InfoMoney. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras devem ser tomadas com o auxílio de um profissional certificado.