O fundo imobiliário GARE11 (Fundos de Investimento Imobiliário) concluiu sua sétima emissão de cotas no quarto trimestre de 2025, captando R$ 1,27 bilhão – o maior volume desde sua criação. Os recursos viabilizaram a aquisição de ativos estratégicos nos segmentos logístico, varejo e corporativo, posicionando o fundo para o ciclo imobiliário projetado para 2026. A Guardian Gestora, administradora do fundo, destaca que o timing reflete uma análise crítica do cenário macroeconômico atual, caracterizado por juros elevados (Selic em 10,75%), liquidez reduzida na renda variável e preços de ativos imobiliários em patamares atraentes.
Estrutura híbrida e ampliação do portfólio
A gestão do GARE11 adota uma estrutura inovadora com FIIs internos, otimizando custos e proporcionando flexibilidade para aquisições e vendas. Após a emissão, o portfólio atual inclui três ativos destacados:
| Ativo | Segmento | Localização | Inquilino |
|---|---|---|---|
| Parque Logístico Confins | Logística | Minas Gerais | - |
| Edifício MRV | Corporativo | Belo Horizonte | MRV Engenharia |
| Lojas Desco Atacado | Varejo | Regiões metropolitanas | Desco Atacado |
Esses ativos operam com contratos de longo prazo, assegurando fluxo de caixa estável, segundo informado por Gustavo Asdourian (co-fundador da Guardian) no programa Liga de FIIs.
Estratégia de liquidez e diversificação
Além da expansão acima, o GARE11 prioriza a liquidez por meio da aquisição de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e participações em outros veículos, como:
- GAME11 (Guardian Multiestrategia): Fundo com ativos de múltiplos setores.
- XPRI (XP Renda Urbana): Atuante em imóveis urbanos.
Essa diversificação reduz riscos setoriais e amplia as opções para realinhamento do portfólio conforme as condições de mercado.
O que isso significa para o investidor
Investidores brasileiros PF devem observar dois eixos críticos: (1) O modelo de gestão híbrido pode otimizar retornos diante do custo de capital elevado (ligado à Selic). (2) A aposta em ativos logísticos e varejo responde à demanda por centros de distribuição e comércio físico, mesmo no contexto de inflação (IPCA projetado em 4,5% para 2026) e crescimento incerto do PIB (estimado em 1,5%).
Porém, há incertezas quanto à renovação de contratos pós-vencimento e à volatilidade dos preços de ativos imobiliários no curto prazo. A concentração em setores específicos (ex: varejo) também expõe o fundo a riscos setoriais.
Riscos
- Juros Selic acima do esperado, encarecendo o custo de dívida.
- Redução da atividade econômica prejudicando ocupação de imóveis.
- Concorrência em leilões de ativos, elevando preços.
Próximos passos
A Guardian manterá o foco em CRIs e ações pontuais de emissão, se houver oportunidades atrativas. O episódio completo do Liga de FIIs está disponível no YouTube, detalhando projeções de valor patrimonial líquido (NAV) e dividend yields esperados.
As informações deste editorial foram produzidas pela redação do Ativo Virtual com base em reportagem publicada pelo(a) InfoMoney. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras devem ser tomadas com o auxílio de um profissional certificado.