O fundo imobiliário HSLG11, da HSI Logística, protocolou em 8 de outubro uma ação de despejo por falta de pagamento contra a Casas Bahia, um dia depois de os aluguéis de setembro vencerem, em 7 de outubro. A cobrança soma R$ 4.303.920,14 e alcança dois centros logísticos ocupados pela varejista, em Contagem (MG) e São José dos Pinhais (PR). O fato relevante foi levado ao mercado em 9 de outubro.
O episódio não nasce de uma exposição pequena. A dependência da varejista já era grande antes de o atraso aparecer, e é essa concentração que dimensiona o tamanho do problema para quem tem cotas do fundo.
30,9% da receita contratada vinha de uma só varejista
O relatório gerencial de julho mostrava que a Casas Bahia respondia por 27,6% da receita contratada do HSI Logística quando se considera apenas o que está diretamente em seu nome. Somando as áreas sublocadas — espaços que a varejista repassa a terceiros, mas cujo pagamento permanece sob sua responsabilidade —, a fatia sobe para 30,9%.
Os dois imóveis ligados à cobrança somam cerca de 166,2 mil metros quadrados de área bruta locável, a metragem que pode efetivamente ser alugada. O ativo de Contagem concentra aproximadamente 92 mil metros quadrados; o de São José dos Pinhais, cerca de 74,2 mil metros quadrados, conforme informações já divulgadas sobre os empreendimentos.
O aluguel vencido depois da recuperação judicial
A classificação do crédito é o ponto que diferencia este atraso de uma inadimplência comum. Como os aluguéis venceram após o pedido de recuperação judicial da locatária, apresentado em agosto, a administração enquadrou o valor como crédito extraconcursal. Na prática, trata-se de uma dívida que nasce depois do processo e, por isso, não entra no bolo de débitos anteriores nem recebe o mesmo tratamento reservado a quem já era credor antes do pedido — o que preserva a cobrança fora das condições originais do plano, ainda que não assegure o recebimento.
O mercado reagiu mal à recuperação judicial da varejista. Em 17 de agosto, o HSLG11 encerrou o pregão cotado a R$ 79,75, com recuo de 4,35%.
O que a administração não estimou
O documento não projeta efeito sobre os próximos rendimentos, não indica quando os valores podem ser retomados e não traz data para o encerramento do processo de despejo. Administradora e gestora afirmaram que a medida serve para proteger os interesses dos cotistas e que outras providências, dentro ou fora da Justiça, seguem em avaliação.
Os números da cobrança
| Item | Valor |
|---|---|
| Aluguéis em aberto | R$ 4.303.920,14 |
| Vencimento | 7 de outubro |
| Protocolo da ação | 8 de outubro |
| Participação direta na receita contratada (julho) | 27,6% |
| Participação com áreas sublocadas | 30,9% |
| Área bruta locável dos dois imóveis | 166,2 mil m² |
| Contagem (MG) | 92 mil m² |
| São José dos Pinhais (PR) | 74,2 mil m² |
| Cota em 17 de agosto | R$ 79,75 (-4,35%) |
Por que o caso pesa na tela de quem tem cotas
Em fundos de galpões logísticos, o aluguel é a matéria-prima do rendimento distribuído. Com quase um terço da receita contratada amarrada a um inquilino em recuperação judicial, qualquer atraso deixa de ser um detalhe operacional e passa a ser um risco de fluxo de caixa — mesmo quando o crédito tem natureza extraconcursal.
A agenda do cotista, daqui para frente, tem duas frentes. A primeira é o andamento da ação de despejo, sem prazo conhecido para desfecho. A segunda é o silêncio sobre dividendos: como o próprio comunicado não estima impacto sobre os proventos, o mercado tende a trabalhar com incerteza até que o fundo se manifeste novamente sobre o recebimento dos valores ou sobre novas medidas na disputa.