O Índice de Demanda Imobiliária (IDI Brasil) de 2025 revela uma redistribuição histórica do mercado imobiliário brasileiro, com Fortaleza consolidando liderança no segmento econômico (R$115 mil a R$575 mil), São Paulo mantendo domínio no médio (R$575k-R$811k) e Brasília assumindo top do alto padrão (acima R$811k). O estudo, que abrange 80 cidades, mostra que fatores econômicos e dinâmica regional alteraram padrões tradicionais de demanda, exigindo ajustes estratégicos de investimentos.
Segmentação por padrão imobiliário
As camadas de renda familiar ditaram padrões de demanda distintos. O segmento econômico (renda de R$2k-R$12k/mês) viu Fortaleza conquistar liderança estável no Q4 após início competitivo de Curitiba no Q1. Já o segmento médio (R$12k-R$24k/mês) teve São Paulo como campeão, com desafiantes como Goiânia mantendo posição entre os três primeiros em todos os trimestres. O alto padrão (acima R$24k/mês), porém, registrou inflexão: Brasília e Fortaleza ultrapassaram São Paulo no Q4, quebrando hegemonia histórica do Sudeste.
| Cidade | Segmento | Posição Q1 | Posição Q4 |
|---|---|---|---|
| Fortaleza | Econômico | 2ª | 1ª |
| São Paulo | Médio | 1ª | 1ª |
| Brasília | Alto Padrão | 3ª | 1ª |
| Goiânia | Médio | 1ª | 3ª |
Ascensão nordestina
O Nordeste foi a região com maior dinamismo em 2025. Fortaleza não só liderou o econômico, mas se consolidou como 2ª no alto padrão. Salvador e Recife mantiveram posição competitiva com oscilações, enquanto São Luís (MA) registrou saltos expressivos: subiu 23 posições no econômico (47ª→24ª) e 11 no alto padrão. Esse movimento vincula-se a aumento de lançamentos estrategicamente alinhados à nova realidade econômica, com destaque para atratividade urbana e infraestrutura logística.
"Os rankings ficaram mais móveis, exigindo decisões baseadas em evidências atualizadas" - Gabriela Torres (Sienge)
Goiânia: Modelo de equilíbrio
A capital goiana destaca-se por desempenho multissegmentado. Permaneceu no Top 5 do econômico e disputou liderança no médio com estabilidade, embora tenha perdido posição no alto padrão no Q4 (4ª posição). Sua capacidade de absorver novos projetos (75% de vazão média em lançamentos) e a base econômica industrial com diversificação em agronegócio foram fatores críticos para seu equilíbrio entre demanda direta e oferta.
Interior e polos regionais
Fora das capitais, Sorocaba (SP) consolidou posição entre os dez primeiros no econômico, mantendo presença também no médio e alto padrão graças à demanda direta 18% superior ao média nacional. Campinas (SP), polo tecnológico, subiu 16 posições no alto padrão e encerrou no Top 15. Porto Belo (SC) reforçou status como destino de segunda residência por oferta de imóveis premium em zonas balneárias.
Alta volatilidade no alto padrão
Este segmento teve maior turnover na liderança: em três trimestres, São Paulo e Goiânia dividiram primeiro lugar antes do avanço de Brasília e Fortaleza no Q4. Movimento similar ocorreu com São Luís (37ª→26ª), impulsionada por lançamentos de luxo com diferenciação arquitetônica. A menor elasticidade a taxas de juros permitiu resistência mesmo com Selic em 12,75% durante parte do ano.
O que isso significa para o investidor
Os dados revelam tendências claras de descentralização geográfica com implicações estratégicas. Investidores em REITs (Fundos Imobiliários) devem monitorar a expansão de empresas atuantes no Nordeste, especialmente nas cidades onde o IDI Brasil cresceu +12% em 2025. No alto padrão, a disputa entre Brasília e São Paulo pode impactar preços do solo urbano, afetando múltiplos como capitalização/área. Em cenário de possível redução da Selic (projeto 10,5% em meados de 2026), cidades emergentes com infraestrutura em desenvolvimento poderão ver demanda acelerada.
Riscos identificados
- Volação da demanda em mercados emergentes com menor histórico de absorção de estoque
- Concentração de lan�amentos simultaneos em nichos premium em cidades como Brasília
- Dependência de fluxos migratórios urbanos sujeitos a mudanças no mercado de trabalho
Perspectiva e Próximos Passos
O IDI Brasil 2026 será sensível ao ciclo de baixa da inflação (IPCA projetado 4,2%) e possíveis estímulos ao crédito imobiliário. Setores como logística e industrial devem responder rapidamente a melhorias na infraestrutura, especialmente em Goiânia e interior de São Paulo. Até junho, desdobramentos do Plano Safra e desonerações federais influenciarão projeções de renda em áreas com forte presença de classes C e D.
As informações deste editorial foram produzidas pela redação do Ativo Virtual com base em reportagem publicada pelo(a) InfoMoney. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras devem ser tomadas com o auxílio de um profissional certificado.