O JPMorgan executou uma readequação estratégica nas projeções para a construção civil residencial nacional, promovendo Cury (CURY3) e Direcional (DIRR3) para overweight, nomenclatura do mercado que indica peso acima da média na carteira e equivale a compra. A MRV (MRVE3) foi rebaixada para neutra. O movimento repercutiu imediatamente na B3: às 10h55, DIRR3 atingia R$ 12,80 com alta de 4,07%, enquanto CURY3 operava a R$ 29,89, avançando 3,17%. Mesmo com downgrade, MRVE3 subia 0,75%, cotada a R$ 5,38.
Revisão de Projeções e Foco no Segmento Popular
A atualização reflete um ambiente de custo de capital 0,5 ponto percentual mais elevado e ajustes negativos nas estimativas de resultado. O banco aplicou redução média de 11% nos preços-alvo com vencimento para dezembro de 2026. A preferência analítica migra para incorporadoras de baixa renda, segmento que apresenta múltiplos mais atrativos diante da expectativa de juros prolongados. O índice de Preço sobre Lucro (P/L), que mensura quantas vezes o mercado paga pelo lucro da empresa, gira em torno de 6,5 vezes para 2026 e 5,5 vezes para 2027 neste grupo.
| Ativo | Recomendação | Preço-Alvo Dez/2026 (R$) | P/L Projetado 2026 |
|---|---|---|---|
| CURY3 | Overweight | R$ 43,50 | 7,2x |
| TEND3 | Compra | R$ 48,50 | 5,4x |
| MRVE3 | Neutra | R$ 7,00 | 4,1x (2027) |
| CYRE3 | Neutra | R$ 29,50 | N/A |
| EZTC3 | Neutra | R$ 17,00 | N/A |
Destaques nas Empresas Rebaixadas e Elevadas
Para a Cury, o banco projetou potencial de valorização de cerca de 50% até o fim de 2026, negociando a 6,1 vezes o lucro de 2027. A instituição estima dividend yield (retorno proporcional em proventos sobre a cota) de 9% neste ano e aponta Retorno sobre o Patrimônio Líquido (ROE), indicador de eficiência do capital alocado, de 82% para 2026, mantendo histórico de rentabilidade entre 50% e 80% nos últimos quatro anos.
A Direcional é classificada como segunda favorita, com potencial de aproximadamente 55%. O otimismo apoia-se na possível valorização do portfólio de terrenos em Belo Horizonte, condicionado à aprovação da nova lei de zoneamento, e na joint venture com a MDNE para o Nordeste. Ambas as frentes podem adicionar R$ 1 bilhão anuais ao Potencial de Vendas Líquidas (PSV), métrica que projeta o faturamento bruto dos empreendimentos em carteira. A expansão de margens e a Direto, braço financeiro com a XP, complementam a tese.
A Tenda permanece como a principal recomendação, com alvo de R$ 48,50 e ganhos esperados superiores a 60%. O resultado líquido anualizado aproximou-se de R$ 600 milhões no primeiro trimestre, desconsiderando operações de hedge (contratos de proteção contra variações cambiais ou de juros). A Alea, subsidiária de wood frame, reforça o vetor de valorização.
Ajustes Descendentes e Manutenção de Neutras
O rebaixamento da MRVE3 para neutra, com preço-alvo de R$ 7, deriva de projeções negativas para a Resia, subsidiária norte-americana. A unidade deve registrar perdas adicionais durante o plano de desinvestimento. O banco cortou em 70% a estimativa de lucro por ação para 2026 e em 35% para 2027. A ação troca a apenas 4,1 vezes o lucro de 2027, mas a companhia ostenta a maior alavancagem do setor, com dívida líquida equivalente a 102% do patrimônio líquido ao final do primeiro trimestre de 2026.
Cyrela (CYRE3) e Eztec (EZTC3) mantêm recomendação neutra e alvos de R$ 29,50 e R$ 17. A Cyrela negocia abaixo do valor contábil, mas carece de catalisadores imediatos e enfrenta limitações macroeconômicas. Na Eztec, o volume de lançamentos esbarra na demanda por imóveis de média e alta renda, pressionada pela curva de juros. O JPMorgan alerta para o estoque elevado de unidades prontas e a venda da torre Esther, já precificada no alvo.
O que isso significa para o investidor
A rotação de capital sinalizada pela instituição reforça a tese de defensividade no segmento de habitação econômica, historicamente mais imune a ciclos de juros elevados devido a subsídios públicos e demanda estrutural. A manutenção da Selic em patamares restritivos encarece o crédito imobiliário, mas a atratividade dos múltiplos descontados oferece margem de segurança para carteiras de longo prazo. Investidores devem priorizar a análise do fluxo de caixa operacional e da qualidade da carteira de terras, evitando decisões baseadas apenas em projeções teóricas de múltiplos.
Riscos e Pontos de Atenção
- Descontinuidade ou atrasos no desinvestimento da Resia, com risco de drenagem de caixa e deterioração adicional dos índices de endividamento da MRV.
- Permanência da taxa básica de juros acima do esperado, impactando o custo de captação corporativa e a conversão de vendas no ciclo operacional.
- Incerteza legislativa sobre a lei de zoneamento de Belo Horizonte, gatilho direto para a valorização do portfólio imobiliário da Direcional.
- Acúmulo de estoque físico de imóveis prontos, forçando estratégias de desconto agressivo e compressão de margens nas empresas de média e alta renda.
O monitoramento dos resultados trimestrais, a materialização das metas de vendas no Nordeste e a execução do plano norte-americano servirão como vetores objetivos para a validação das teses. A trajetória da política monetária doméstica continuará ditando o ritmo de precificação dos ativos imobiliários na B3.