O segmento de lajes corporativas na Grande São Paulo sinaliza uma recuperação estrutural consistente, caracterizada pela redução dos níveis de vacância e maior previsibilidade na ocupação comercial. A avaliação é de André Nardi, gestor do TEPP11 (Tellus Properties Fundo de Investimento Imobiliário), que aponta o fim do ciclo de instabilidade gerado pela pandemia. O novo equilíbrio de mercado reflete a consolidação do modelo híbrido, com as empresas operando, em média, com apenas um dia de trabalho remoto por colaborador.
Estabilização da demanda e dinâmica da ocupação
Após um período de elevada volatilidade na locação de espaços de trabalho, a demanda por escritórios encontrou um novo patamar de equilíbrio. A circulação crescente nos principais polos de negócios da capital, aliada a um crescimento moderado do Produto Interno Bruto (PIB — indicador que mede a soma dos bens e serviços produzidos no país), fortalece a base econômica que sustenta a retomada da ocupação. A maior visibilidade sobre a demanda corporativa permite uma leitura mais estratégica dos contratos de longo prazo.
No âmbito do TEPP11, esse movimento já se desenhava anteriormente, com o fundo registrando extensos períodos com índices de disponibilidade praticamente zerados. Atualmente, a carteira do veículo apresenta uma vacância — percentual da área construída disponível para locação — entorno de 5%.
“O mercado hoje está mais previsível. A economia está girando e isso se reflete diretamente na ocupação dos imóveis corporativos. Sempre existe uma vacância friccional, natural do mercado, mas hoje estamos em um patamar muito baixo.” — André Nardi, gestor do TEPP11
A chamada vacância friccional (ou estrutural) representa o giro natural de contratos, reformas e reposicionamento de inquilinos, sendo considerada saudável para um mercado líquido e ativo.
Assimetria regional e pressão sobre aluguéis
A retomada do setor imobiliário corporativo não se distribui de maneira uniforme pelo mapa paulistano. A dinâmica entre oferta de imóveis prontos e demanda locatícia cria cenários distintos de valorização e reajuste de contraprestações. O panorama por eixos estratégicos pode ser observado abaixo:
| Eixo / Região | Dinâmica de Mercado | Perspectiva de Preços/Aluguéis |
|---|---|---|
| Paulista, Faria Lima, Itaim Bibi e Vila Olímpia | Baixa vacância e ausência de entregas relevantes de novos empreendimentos. | Maior pressão de alta nos valores de locação. |
| Marginal Pinheiros e Chucri Zaidan | Forte absorção nos últimos anos. | Bom desempenho com ritmo mais equilibrado de reajustes. |
| Pinheiros | Ganho de relevância via melhorias de infraestrutura e mobilidade urbana. | Atratividade sustentada no longo prazo pelo acesso a transporte público. |
O que isso significa para o investidor
Para o investidor pessoa física alocado em FIIs (veículos de investimento coletivo que aplicam capital majoritariamente no setor imobiliário) de tijolo, a estabilização do modelo de trabalho e a queda da vacância são catalisadores diretos para a saúde dos recebíveis. Contratos de locação mais longos e ocupação previsível tendem a reduzir a inadimplência e a garantir o fluxo de dividendos, protegendo a carteira de volatilidades macroeconômicas de curto prazo.
Em um cenário onde a taxa Selic (taxa básica de juros da economia) e a inflação impactam o custo do capital e o poder de compra das empresas locatárias, a consolidação de polos com baixa disponibilidade funciona como um amortecedor de riscos. Regiões com estoque enxuto historicamente apresentam maior poder de repasse de reajustes contratuais, o que preserva o poder de compra dos rendimentos distribuídos. A análise setorial, portanto, deve priorizar a qualidade da localização e o perfil do inquilino, observando a capacidade de geração de caixa em diferentes ciclos.
Riscos e pontos de atenção
A leitura otimista para o setor exige monitoramento contínuo de variáveis que podem alterar a trajetória de recuperação:
- Recuperação não homogênea: A valorização concentrada em eixos nobres contrasta com regiões dependentes de novos ciclos de desenvolvimento urbano, exigindo diversificação geográfica na carteira.
- Entregas de novos empreendimentos: A entrada de novos imóveis no mercado, especialmente em áreas com oferta em expansão, pode aumentar o estoque disponível e moderar a velocidade de crescimento dos aluguéis.
- Cenário macroeconômico: Uma desaceleração mais acentuada no crescimento do PIB pode levar corporações a revisarem planos de expansão de espaço físico ou prolongarem contratos atuais, afetando a demanda por novas lajes.
Nos próximos trimestres, a atenção deve recair sobre os relatórios trimestrais das consultorias imobiliárias especializadas, que detalham a evolução da vacância total e a taxa de absorção líquida por submercado. A capacidade dos fundos em renegociar contratos com base em indicadores oficiais de inflação, aliada ao monitoramento dos indicadores de atividade econômica e crédito corporativo, será determinante para avaliar a sustentabilidade da retomada e a geração de valor nos próximos ciclos de mercado.