O segmento de lajes corporativas na Grande São Paulo sinaliza uma recuperação estrutural consistente, caracterizada pela redução dos níveis de vacância e maior previsibilidade na ocupação comercial. A avaliação é de André Nardi, gestor do TEPP11 (Tellus Properties Fundo de Investimento Imobiliário), que aponta o fim do ciclo de instabilidade gerado pela pandemia. O novo equilíbrio de mercado reflete a consolidação do modelo híbrido, com as empresas operando, em média, com apenas um dia de trabalho remoto por colaborador.
Estabilização da demanda e dinâmica da ocupação
Após um período de elevada volatilidade na locação de espaços de trabalho, a demanda por escritórios encontrou um novo patamar de equilíbrio. A circulação crescente nos principais polos de negócios da capital, aliada a um crescimento moderado do Produto Interno Bruto (PIB — indicador que mede a soma dos bens e serviços produzidos no país), fortalece a base econômica que sustenta a retomada da ocupação. A maior visibilidade sobre a demanda corporativa permite uma leitura mais estratégica dos contratos de longo prazo.
No âmbito do TEPP11, esse movimento já se desenhava anteriormente, com o fundo registrando extensos períodos com índices de disponibilidade praticamente zerados. Atualmente, a carteira do veículo apresenta uma vacância — percentual da área construída disponível para locação — entorno de 5%.
“O mercado hoje está mais previsível. A economia está girando e isso se reflete diretamente na ocupação dos imóveis corporativos. Sempre existe uma vacância friccional, natural do mercado, mas hoje estamos em um patamar muito baixo.” — André Nardi, gestor do TEPP11
A chamada vacância friccional (ou estrutural) representa o giro natural de contratos, reformas e reposicionamento de inquilinos, sendo considerada saudável para um mercado líquido e ativo.
Assimetria regional e pressão sobre aluguéis
A retomada do setor imobiliário corporativo não se distribui de maneira uniforme pelo mapa paulistano. A dinâmica entre oferta de imóveis prontos e demanda locatícia cria cenários distintos de valorização e reajuste de contraprestações. O panorama por eixos estratégicos pode ser observado abaixo:
| Eixo / Região | Dinâmica de Mercado | Perspectiva de Preços/Aluguéis |
|---|---|---|
| Paulista, Faria Lima, Itaim Bibi e Vila Olímpia | Baixa vacância e ausência de entregas relevantes de novos empreendimentos. | Maior pressão de alta nos valores de locação. |
| Marginal Pinheiros e Chucri Zaidan | Forte absorção nos últimos anos. | Bom desempenho com ritmo mais equilibrado de reajustes. |
| Pinheiros | Ganho de relevância via melhorias de infraestrutura e mobilidade urbana. | Atratividade sustentada no longo prazo pelo acesso a transporte público. |
O que isso significa para o investidor
Para o investidor pessoa física alocado em FIIs (veículos de investimento coletivo que aplicam capital majoritariamente no setor imobiliário) de tijolo, a estabilização do modelo de trabalho e a queda da vacância são catalisadores diretos para a saúde dos recebíveis. Contratos de locação mais longos e ocupação previsível tendem a reduzir a inadimplência e a garantir o fluxo de dividendos, protegendo a carteira de volatilidades macroeconômicas de curto prazo.
Em um cenário onde a taxa Selic (taxa básica de juros da economia) e a inflação impactam o custo do capital e o poder de compra das empresas locatárias, a consolidação de polos com baixa disponibilidade funciona como um amortecedor de riscos. Regiões com estoque enxuto historicamente apresentam maior poder de repasse de reajustes contratuais, o que preserva o poder de compra dos rendimentos distribuídos. A análise setorial, portanto, deve priorizar a qualidade da localização e o perfil do inquilino, observando a capacidade de geração de caixa em diferentes ciclos.
Riscos e pontos de atenção
A leitura otimista para o setor exige monitoramento contínuo de variáveis que podem alterar a trajetória de recuperação:
- Recuperação não homogênea: A valorização concentrada em eixos nobres contrasta com regiões dependentes de novos ciclos de desenvolvimento urbano, exigindo diversificação geográfica na carteira.
- Entregas de novos empreendimentos: A entrada de novos imóveis no mercado, especialmente em áreas com oferta em expansão, pode aumentar o estoque disponível e moderar a velocidade de crescimento dos aluguéis.
- Cenário macroeconômico: Uma desaceleração mais acentuada no crescimento do PIB pode levar corporações a revisarem planos de expansão de espaço físico ou prolongarem contratos atuais, afetando a demanda por novas lajes.
Nos próximos trimestres, a atenção deve recair sobre os relatórios trimestrais das consultorias imobiliárias especializadas, que detalham a evolução da vacância total e a taxa de absorção líquida por submercado. A capacidade dos fundos em renegociar contratos com base em indicadores oficiais de inflação, aliada ao monitoramento dos indicadores de atividade econômica e crédito corporativo, será determinante para avaliar a sustentabilidade da retomada e a geração de valor nos próximos ciclos de mercado.
As informações deste editorial foram produzidas pela redação do Ativo Virtual com base em reportagem publicada pelo(a) InfoMoney. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras devem ser tomadas com o auxílio de um profissional certificado.