O MXRF11, maior fundo imobiliário do Brasil com R$ 4,3 bilhões de patrimônio, garantiu R$ 0,30 por cota no 4T25 — equivalente a 15,45% de yield anualizado após ajuste tributário. Gestor da XP Asset, André Masseti revela como estratégias de alocação e gestão de reservas sustentam os retornos.
Estratégia de Suavização de Retornos
O fundo segue método conservador para estabilizar distribuições: "Raramente há picos, mantemos retorno suave", diz Masseti. Apesar do crescimento no número de cotistas (1,35 milhão), volatilidade nos dividendos caiu a quase zero.
Alocação de Risco e Retorno
| Ativo | % Portfolio | Retorno |
|---|---|---|
| CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) | 79% | IPCA+9,9% média |
| Permutas financeiras | 8% | R$32M em Campo Belo |
| Outros FIIs | 12% | Venda de R$63M (MCL11, HGRU11, UTM11) |
| Caixa | 1% | Reserva monetária: R$12M |
Das 90 operações em carteira, 88% ligadas ao IPCA, com destaque para papel IPCA+9%-10%. Somente 9% em CDI e 95% classificados como high grade, minimizando risco de crédito.
Liquidez Histórica
R$13 milhões de volume médio diário consolidaram o MXRF11 como flagship do setor. "Elevada negociação é reflexo do status pioneiro, ainda que temporariamente acima da média histórica", explica Masseti.
Arbitragem em Direcional Engenharia
"Corremos risco de empresa AAA listada (Direcional) com remuneração de CDI+3% a CDI+5%, contra CAPTAÇÃO própria próxima ao CDI", destaca Masseti sobre posição estratégica no LPLP11.
O que isso significa para o investidor
No cenário de Selic em 11,25%, a exposição ao IPCA protege o fundo contra inflação acelerada. Porém, investidores devem monitorar: i) pressão sobre spreads em nova curva de juros; ii) risco residual em operações patrimoniais como retrovendas; iii) concentração setorial que pode ser vulnerável a desaceleração imobiliária.
Riscos da estratégia
- Exposição a 90 operações com diferentes vencimentos e indexações
- Dependência de amortizações de CRIs para distribuição integral de reserva monetária
- Volatilidade do setor imobiliário na ponta de operações permutadas
Perspectiva e Próximos Passos
Investidores devem observar os desdobramentos da operação do Edifício Oceania, onde o fundo obteve lucro de R$2,6M com ativo detido há mais de uma década. Movimentos de alocação em FIIs e renovação de carteira de CRIs serão cruciais para sustentar o yield em 2026.
As informações deste editorial foram produzidas pela redação do Ativo Virtual com base em reportagem publicada pelo(a) InfoMoney. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras devem ser tomadas com o auxílio de um profissional certificado.