Para quem já tem fundos imobiliários na B3, o REIT parece o "FII americano". A analogia ajuda a entender a ideia, mas para por aí: estrutura jurídica, regra de distribuição, imposto e riscos são diferentes. Este guia compara os dois sem escolher vencedor. É conteúdo educativo, sem indicação de ativo.
O que é cada um
| Tema | REIT listado nos EUA | FII na B3 |
|---|---|---|
| O que é | Empresa ou trust americano com status fiscal de REIT | Fundo fechado brasileiro sob regras da CVM |
| No que investe | Imóveis, crédito imobiliário (hipotecas) ou os dois | Imóveis, direitos e títulos imobiliários, conforme o regulamento |
| Regra de distribuição | Deduzir dividendos de pelo menos 90% da renda tributável definida em lei | No mínimo 95% do lucro de caixa, apurado por semestre |
O REIT é um status fiscal dos EUA, não um tipo de fundo. O IRS exige, entre outros testes, que seja "a corporation, trust, or association" com 100 ou mais titulares, e que distribua o equivalente a 90% da sua "taxable income", a renda tributável calculada pelas regras do código. Isso não equivale a 90% do aluguel ou do lucro contábil. Há guias em português que ainda dizem 70%, um número que não bate com a regra atual.
Existem REITs de crédito (mortgage REITs), que financiam hipotecas em vez de ter imóveis. A SEC alerta: "Mortgage REITs tend to be more leveraged", ou seja, tendem a ser mais alavancados. Há também REITs não listados em bolsa, que a SEC trata como investimentos ilíquidos. Este guia fala dos REITs listados.
O FII não precisa pagar todo mês. A lei exige distribuir "no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa", com apuração semestral em 30 de junho e 31 de dezembro. Pagar todo mês é a prática de muitos fundos, não uma obrigação. O Portal do Investidor lembra: "não há garantia de que esse rendimento será mantido".
Como cada um é tributado (residente fiscal no Brasil)
FII na B3
- Rendimentos distribuídos: isentos para pessoa física se o fundo cumprir as condições: cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado, pelo menos 100 cotistas (exigência desde 2024) e cotista com menos de 10% das cotas ou dos rendimentos, entre outras.
- Ganho na venda das cotas: 20%, mesmo quando os rendimentos são isentos.
REIT comprado diretamente nos EUA
- Retenção nos EUA: em geral 30% sobre dividendos de fonte americana pagos a não residentes. Mas as distribuições de REIT podem ter outras classificações (ganho de capital, devolução de capital, distribuições ligadas a imóveis com retenção de 21%). Confira o informe 1042-S.
- No Brasil: desde 2024, dividendos e ganhos de aplicações mantidas diretamente no exterior entram no ajuste anual com 15% (Lei 14.754/2023). Não há mais isenção de pequeno valor nem faixas progressivas para isso.
- Crédito do imposto americano: a Receita aceita o imposto pago nos EUA por reciprocidade, até o limite do imposto brasileiro sobre aquele rendimento. O que passar desse limite não vai para outros rendimentos nem para outros anos.
Três afirmações erradas que circulam:
- "A retenção de 30% dispensa a declaração no Brasil." Errado: o rendimento entra no ajuste anual, e os 30% viram crédito, com limite.
- "Não dá para usar a retenção como crédito." Errado: a Receita reconhece a reciprocidade com os EUA.
- "Existe acordo ou tratado Brasil–EUA." Também errado: a reciprocidade é uma regra brasileira de crédito, e não há tratado de imposto de renda entre os dois países.
Exemplo hipotético de um dividendo de REIT: US$ 100 de dividendo comum, com US$ 30 retidos nos EUA. No Brasil, o imposto seria 15%, ou o equivalente a US$ 15. O crédito dos US$ 30 retidos zera esse imposto, até o limite de US$ 15. O imposto total fica nos 30% americanos, e não em 30% + 15%.
BDR de REIT e ETF de REITs na B3
São outros veículos, com regras próprias de BDR ou de fundo brasileiro. Não copie para eles a regra do REIT comprado diretamente (veja os guias sobre BDR e come-cotas).
Como comparar retorno sem se enganar
O dividend yield sozinho não compara nada. Compare o retorno total (valorização mais distribuições), no mesmo período, em reais, depois de impostos e custos.
Exemplo hipotético: uma participação num REIT passa de US$ 100 para US$ 105 (+5%), e o dólar sobe de R$ 5,00 para R$ 5,50 (+10%). Em reais, vai de R$ 500 para R$ 577,50: +15,5%, já que 1,05 × 1,10 − 1 = 15,5%, antes de impostos e custos. Se o dólar cair, o efeito se inverte.
Riscos que mudam de um lado para o outro
- Câmbio: no REIT, o dólar pode somar ou tirar retorno.
- Juros: REITs e FIIs costumam ser sensíveis aos juros do país de cada um, que são ciclos diferentes.
- Alavancagem: os REITs de crédito tendem a ser mais alavancados.
- Liquidez: varia por ativo nos dois mercados. Olhe o volume e o spread do papel específico.
- Sucessão: ações de empresas americanas são bens situados nos EUA para o imposto sobre herança. Acima de US$ 60 mil, o espólio precisa declarar, e esse valor não é isenção (veja o guia sobre herança). REIT organizado como trust ou mantido por outra estrutura pede análise própria.
Notícias que confundem
- "FIIs equiparados a REITs": a expressão aparece em material de mercado sobre índices internacionais. Não existe norma que transforme FII em REIT para o imposto americano.
- "Vão taxar os FIIs": a Medida Provisória 1.303/2025, que propunha isso, perdeu a validade.
- Renda acima de R$ 600 mil: a Lei 15.270/2025 criou uma tributação mínima a partir de 2026, que exclui da base certos rendimentos de FII. O caso individual precisa de análise.
Perguntas frequentes
REIT é o mesmo que FII? Não. São estruturas parecidas na ideia, mas diferentes na lei, na regra de distribuição e no imposto.
REIT paga dividendos todo mês? Depende de cada REIT. Muitos pagam por trimestre, e nenhuma regra obriga a pagar todo mês.
FII paga todo mês? Muitos pagam, mas a lei só exige a distribuição semestral, e o valor não é garantido.
Rendimento de REIT é isento como o de FII? Não. Entra no ajuste anual com 15%, com crédito do imposto retido nos EUA, até o limite.
Posso investir em REIT sem conta lá fora? Sim, por BDRs de REITs ou ETFs de REITs na B3, mas eles seguem regras próprias.
Atualizado em 8 de novembro de 2026. Conteúdo educativo, sem recomendação de compra ou venda. A classificação de cada distribuição de REIT muda o imposto: confira o informe 1042-S e, no seu caso específico, um contador.
Fontes primárias: IRS — instruções do Form 1120-REIT · 26 U.S.C. § 856 · IRS — Publication 515 · IRS — tratados (tabela) · IRS — estate tax de não residentes · SEC — REITs listados · SEC — REITs · Lei 8.668/1993 · Lei 11.033/2004 · CVM — Resolução 175 consolidada · CVM — distribuição de resultados de FII (2024) · Portal do Investidor — rendimentos de FII · Lei 14.754/2023 · Receita — IRPF 2026 · Lei 15.270/2025 · Agência Senado — MPV 1.303