O mercado brasileiro de galpões logísticos atingiu em 2025 seu menor índice de vacância histórica, caindo de 8,5% em 2024 para 6,6% no quarto trimestre. Apesar do aumento na oferta imobiliária (2,06 milhões de m² entregues), a absorção líquida alcançou 2,43 milhões de m² enquanto a absorção bruta superou 5 milhões de m², segundo dados do Itaú BBA.
Performance do setor logístico
| Indicador | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Vacância nacional (%) | 8,5 | 6,6 |
| Novas entregas (m²) | 1,6 milhão | 2,06 milhões |
| Absorção líquida (m²) | 1,8 milhão | 2,43 milhões |
Divergência regional na ocupação
| Região | Vacância 2025 | Projeção 2028 |
|---|---|---|
| São Paulo | 7,5% | 7,9% (mantido) |
| Rio de Janeiro | 12,3% | Above 10% |
| Minas Gerais | 1,8% | Mínimo histórico |
FIIs logísticos com recomendação de compra
O Itaú BBA identificou seis FIIs com características estratégicas de gestão e ativos localizados:
| FII | Valor da dívida (R$ milhão) | Vencimento relevante |
|---|---|---|
| BRCO11 | 261,7 | Mensal |
| BTLG11 | 664 | Q2 2026 |
| XPLG11 | 643 | Acompanhamento |
O que isso significa para o investidor
A concentração de demanda em ativos técnicos de qualidade indica polarização do mercado. A manutenção da Selic elevada pressiona alavancagem, mas a inflação elevada contribui para reajustes contratuais mais favoráveis às rendas imobiliárias. Investidores deverão monitorar dois fatores principais: a trajetória de vacância no Rio de Janeiro, que pode impactar rendimentos, e o pagamento de obrigações dos FIIs no próximo ano fiscal.
Riscos setoriais
- Aumento da oferta imobiliária acima da absorção
- Pressão sobre aluguéis na região sudeste
- Elevada alavancagem em alguns fundos (ex: BTLG11 com R$ 664 milhões)
- Desaceleração do varejo digital que impulsiona demanda logística
Perspectiva e Próximos Passos
O monitoramento deve se concentrar no comportamento da vacância no primeiro semestre de 2026, quando vencem R$ 664 milhões em obrigações do BTLG11. A consolidação do setor entre players grandes como XP Log e Kinea Renda Imobiliária também deve ganhar velocidade, com eventuais revisões de estratégias patrimoniais.
As informações deste editorial foram produzidas pela redação do Ativo Virtual com base em reportagem publicada pelo(a) InfoMoney. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras devem ser tomadas com o auxílio de um profissional certificado.