O mercado brasileiro de galpões logísticos atingiu em 2025 seu menor índice de vacância histórica, caindo de 8,5% em 2024 para 6,6% no quarto trimestre. Apesar do aumento na oferta imobiliária (2,06 milhões de m² entregues), a absorção líquida alcançou 2,43 milhões de m² enquanto a absorção bruta superou 5 milhões de m², segundo dados do Itaú BBA.
Performance do setor logístico
| Indicador | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Vacância nacional (%) | 8,5 | 6,6 |
| Novas entregas (m²) | 1,6 milhão | 2,06 milhões |
| Absorção líquida (m²) | 1,8 milhão | 2,43 milhões |
Divergência regional na ocupação
| Região | Vacância 2025 | Projeção 2028 |
|---|---|---|
| São Paulo | 7,5% | 7,9% (mantido) |
| Rio de Janeiro | 12,3% | Above 10% |
| Minas Gerais | 1,8% | Mínimo histórico |
FIIs logísticos com recomendação de compra
O Itaú BBA identificou seis FIIs com características estratégicas de gestão e ativos localizados:
| FII | Valor da dívida (R$ milhão) | Vencimento relevante |
|---|---|---|
| BRCO11 | 261,7 | Mensal |
| BTLG11 | 664 | Q2 2026 |
| XPLG11 | 643 | Acompanhamento |
O que isso significa para o investidor
A concentração de demanda em ativos técnicos de qualidade indica polarização do mercado. A manutenção da Selic elevada pressiona alavancagem, mas a inflação elevada contribui para reajustes contratuais mais favoráveis às rendas imobiliárias. Investidores deverão monitorar dois fatores principais: a trajetória de vacância no Rio de Janeiro, que pode impactar rendimentos, e o pagamento de obrigações dos FIIs no próximo ano fiscal.
Riscos setoriais
- Aumento da oferta imobiliária acima da absorção
- Pressão sobre aluguéis na região sudeste
- Elevada alavancagem em alguns fundos (ex: BTLG11 com R$ 664 milhões)
- Desaceleração do varejo digital que impulsiona demanda logística
Perspectiva e Próximos Passos
O monitoramento deve se concentrar no comportamento da vacância no primeiro semestre de 2026, quando vencem R$ 664 milhões em obrigações do BTLG11. A consolidação do setor entre players grandes como XP Log e Kinea Renda Imobiliária também deve ganhar velocidade, com eventuais revisões de estratégias patrimoniais.