Sidney Angulo, empresário com mais de quatro décadas atuando no mercado imobiliário, compartilhou sua carteira reserva de fundos imobiliários de papel (FIIs focados em crédito) durante participação no programa Liga de FIIs, destacando veículos como MCCI11, BTCI11, HGCR11, KNCR11 e RBRY11, todos voltados a recebíveis imobiliários, como opção para geração de caixa previsível.

Abordagem analítica aos FIIs de crédito

Angulo enfatiza a simplicidade na avaliação desses fundos quando geridos por profissionais experientes e respaldados por operações de crédito bem estruturadas. Ele prioriza a solidez das gestoras, que demonstram disciplina na origem e administração dos créditos, diferenciando-se por sua trajetória consolidada no setor imobiliário brasileiro.

Seleção específica de fundos

A lista revelada integra a estratégia pessoal do investidor, posicionando esses FIIs como complementares a ativos principais. Os veículos selecionados são:

  • MCCI11
  • BTCI11
  • HGCR11
  • KNCR11
  • RBRY11

Todos operam no nicho de recebíveis imobiliários, oferecendo exposição a fluxos de caixa de contratos de crédito vinculados a imóveis.

Indicadores chave na avaliação

Um dos pilares da análise de Angulo é o Loan-to-Value (LTV), indicador que mede a relação entre o montante financiado e o valor do imóvel oferecido como garantia. Fundos com LTV adequado sinalizam menor exposição a perdas em cenários adversos. Ele reforça a necessidade de estruturas contratuais robustas, conforme declarado:

O fundo de papel precisa ter garantia bem estruturada. Emprestar dinheiro sem garantia ou concentrar demais em uma única construtora é um risco grande.

Integração na carteira de investimentos

O investidor segmenta sua alocação por perfis de ativos, reservando os FIIs de papel para papéis complementares que entregam rendimentos recorrentes e caixa mais estável. Esses fundos atraem pela taxa de dividend yield inicial superior, facilitando o ciclo de reinvestimento acelerado dos proventos distribuídos. Angulo comenta:

Quando o dinheiro entra na conta, eu gosto de reinvestir rapidamente.
Essa tática potencializa o compounding em portfólios de longo prazo negociados na B3.

O que isso significa para o investidor

Para o investidor pessoa física brasileiro, com exposição ao Ibovespa e renda fixa atrelada à Selic ou CDI, os FIIs de papel representam alternativa para diversificação em renda variável isenta de IR sobre rendimentos. Em cenário otimista, com IPCA controlado e crédito imobiliário aquecido, esses fundos podem ampliar a previsibilidade de caixa, contrastando com a volatilidade de FIIs de tijolo. Pessimisticamente, elevação da Selic ou aperto no crédito agrava riscos de inadimplência em recebíveis. Fatores a monitorar incluem track record das gestoras e métricas de LTV em relatórios mensais divulgados na CVM.

Riscos identificados

Angulo alerta para vulnerabilidades inerentes ao segmento:

  • Ausência de garantias reais nas operações de crédito.
  • Concentração excessiva em emissor único, como uma construtora específica.
  • Dependência da qualidade na originação e gestão ativa dos créditos pelas gestoras.

Esses elementos demandam escrutínio contínuo, especialmente em ciclos de desaceleração econômica.

A edição completa do Liga de FIIs, com detalhes da seleção, transmite às quartas-feiras às 18h no canal do InfoMoney no YouTube, permitindo acesso a edições anteriores para aprofundamento.

As informações deste editorial foram produzidas pela redação do Ativo Virtual com base em reportagem publicada pelo(a) InfoMoney. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras devem ser tomadas com o auxílio de um profissional certificado.