O fundo imobiliário Tellus Properties (TEPP11) tem direcionado sua estratégia para a aquisição de imóveis classe B com potencial de requalificação. Segundo o gestor André Nardi, a tesoura de valuation entre ativos de alto e médio padrão criou uma assimetria de preços significativa: prédios localizados lado a lado podem apresentar diferença de valuation da ordem de 50%, com o imóvel de classe B custando metade do valor do classe A. Essa ineficiência de mercado é o motor da estratégia buy, fix and sell do fundo.

Lajes Corporativas: A Oportunidade de Valor

Diferente da percepção de mercado de que imóveis classe B são ativos de má qualidade, a gestão do TEPP11 identifica neles estruturas eficientes que necessitam apenas de atualizações operacionais. O foco da originação está estritamente em ativos bem localizados em polos resilientes, filtrando riscos de vacância por má conectividade.

André Nardi, gestor do fundo, detalhou a visão estratégica durante participação no programa Liga de FIIs:

"A gente trabalha muito no modelo buy, fix and sell. Ou seja, compra um prédio que tem um potencial muito grande de transformação... Quando você compara, muitas vezes um prédio B custa praticamente metade de um A, mesmo estando lado a lado."

Gestão Ativa: A Chave do Retorno

A captura de valor não é automática; ela exige intervenção direta da gestora. A atuação vai além da manutenção básica, envolvendo melhorias estruturais e de fachada, obtenção de novas certificações e, crucialmente, uma gestão predial detalhada. Nardi descreve essa postura como atuar "quase como síndico", focando na redução diária de custos e no aumento da atratividade para inquilinos.

A eficácia desse modelo turnaround é mensurável pelos resultados práticos já observados na carteira. Segundo dados apresentados, ativos adquiridos com Cap Rate (Taxa de Capitalização, indicador que relaciona o aluguel líquido anual com o preço do imóvel) de 7% migraram para a casa de 12% a 13% após as intervenções de gestão ativa.

O que isso significa para o investidor

Para o investidor pessoa física, a tese do TEPP11 sinaliza um movimento de sofisticação no segmento de tijolo. Em um cenário onde a precificação de ativos core (classe A) está esticada e oferece menor potencial de ganho de capital, a migração para ativos core-plus ou value-add (que exigem gestão) torna-se uma rota de diversificação relevante.

A estratégia pressupõe que o mercado precifica o risco de obsolescência do imóvel classe B de forma exagerada, ignorando a qualidade intrínseca da localização. Para o cotista, isso se traduz em proteção contra a inflação (aluguéis reajustáveis) e potencial de valorização da cota caso a tesoura de preços entre os padrões A e B se feche ou se mantenha, com o fundo auferindo o ágio da operação.

Pontos de Atenção

Apesar do apelo da estratégia, a execução do modelo de valorização impõe desafios específicos que diferenciam o TEPP11 de fundos de lajes corporativas tradicionais de rendimento passivo:

  • Risco de Obra e Capex: A necessidade de renovação implica desembolso de capital (Capec) e riscos de cronograma, que podem temporariamente impactar o fluxo de caixa disponível para distribuição.
  • Risco de Inquilino: O período de transição e reformas pode elevar a vacância temporária ou exigir carências maiores para atrair novos locatários.
  • Custo de Gestão: A intensidade operacional descrita como "virar síndico" demanda uma estrutura de gestão robusta e onerosa, que precisa ser compensada pelo ganho de eficiência gerado.

O programa Liga de FIIs, onde a estratégia foi detalhada, vai ao ar semanalmente às quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube, oferecendo atualizações contínuas sobre o setor.

As informações deste editorial foram produzidas pela redação do Ativo Virtual com base em reportagem publicada pelo InfoMoney. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras devem ser tomadas com o auxílio de um profissional certificado.