A XP Investimentos acaba de publicar relatório que qualifica o atual ciclo como mais acomodado para fundos de investimento imobiliário (FIIs) de tijolo — aqueles atrelados a imóveis físicos como galpões e lajes corporativas —, impulsionado pela perspectiva de redução gradual da taxa Selic ao longo do horizonte econômico. Os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar selecionam TEPP11 (Tellus Properties), BTLG11 (BTG Pactual Logística), MCCI11 (Mauá Capital Recebíveis) e RBRX11 (RBR Plus Multiestratégia) como opções que capturam diferentes nuances do setor.
Escritórios corporativos em recuperação
O segmento de lajes corporativas ganha tração com a volta paulatina ao modelo híbrido de trabalho, elevando as taxas de ocupação em prédios de São Paulo. Fundos desse nicho ainda operam com abatimentos expressivos em relação ao valor patrimonial, abrindo espaço para ganhos adicionais até 2026, sobretudo em localizações premium da maior metrópole brasileira.
Galpões logísticos sob forte demanda
O avanço do e-commerce mantém a procura aquecida por armazéns, com níveis de vacância beirando as menores marcas históricas no país. Essa dinâmica viabiliza correções anuais nos aluguéis e preserva margens operacionais sólidas nos FIIs dedicados a esse ativo.
Shoppings centers com desempenho estável
Os centros comerciais registram evolução moderada, porém confiável. Em 2025, a ocupação média dos fundos monitorados chegou a 96,3%, acompanhada de índices de inadimplência e abatimentos a locatários em patamares controlados.
| Indicador | Valor em 2025 |
|---|---|
| Ocupação média | 96,3% |
| Inadimplência | Níveis saudáveis |
| Descontos a lojistas | Níveis saudáveis |
Recebíveis e estratégias múltiplas como âncoras defensivas
Os FIIs de recebíveis imobiliários — veículos que investem em títulos de crédito lastreados em imóveis — conservam apelo positivo, mesmo com projeções de repasses mensais um pouco inferiores em 2026. Aqueles referenciados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) seguem competitivos com a Selic acima de 10%. Versões vinculadas ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) blindam contra pressões inflacionárias e capitalizam eventuais recuos nos rendimentos de títulos públicos indexados. Já os fundos multiestratégia e FOFs (fundos de fundos, que alocam em outros FIIs) exibem desconto duplo — ante o patrimônio líquido e as cotas subjacentes —, o que reforça seus rendimentos distribuídos.
| Tipo de FII | Atrativo Principal |
|---|---|
| Indexados ao CDI | Selic em dois dígitos |
| Atrelados ao IPCA | Proteção inflacionária |
| Multiestratégia/FOFs | Desconto duplo |
Fiagros e FI-Infra demandam seletividade
Nos Fiagros (Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais), a alta de 2025 levou muitos a cotarem perto do valor patrimonial, esgotando a folga de valorização. A orientação recai sobre portfólios com crédito de primeira linha, dispersão setorial e buffers de liquidez generosos. Para FI-Infra (Fundos de Investimento em Infraestrutura), a visão permanece otimista, apesar da estreiteza nos spreads de crédito pós-rally do ano anterior; preferência por diversificação, duration baixa, devedores de rating superior e reservas para compras oportunistas no mercado secundário.
O que isso significa para o investidor
Para o varejista pessoa física, esse quadro sugere realocação tática em FIIs de tijolo, aproveitando a sensibilidade positiva à trajetória descendente da Selic, mas equilibrada por exposição a nichos resilientes como logística. Em cenário otimista, com corte acelerado de juros e inflação ancorada no IPCA alvo, os descontos atuais se dissipam, ampliando retornos totais. No pessimista, persistência de turbulências externas — como volatilidade cambial ou alta nos yields globais — pressiona cotações, favorecendo estratégias defensivas via recebíveis ou multiestratégia. Monitorar a vacância setorial e reajustes contratuais será chave para calibrar duration da carteira ante oscilações do CDI.
Riscos
- Incertezas macroeconômicas globais e locais demandam montagem conservadora de alocações.
- Exposição ao Grupo Pão de Açúcar (GPA) em TEPP11 e BRCO11 via locações, e indiretamente em fundos de papel; recuperação extrajudicial foca dívidas financeiras, sem prejuízo material a obrigações operacionais como aluguéis.
- Distribuições menores em recebíveis para 2026.
- Fiagros e FI-Infra com margens de segurança reduzidas após valorizações recentes.
Adiante, acompanhar indicadores de ocupação em 2026, evolução da Selic e desdobramentos do processo do GPA definem o ritmo de recuperação nos FIIs de tijolo. A dinâmica de vacância em logística e escritórios, além de spreads em FI-Infra, merecem escrutínio contínuo.
As informações deste editorial foram produzidas pela redação do Ativo Virtual com base em reportagem publicada pelo(a) InfoMoney. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras devem ser tomadas com o auxílio de um profissional certificado.