O fundo imobiliário XPML11 (XP Malls), com valor patrimonial atual de R$ 6,4 bilhões e P/VP (preço sobre valor patrimonial, métrica que compara o preço de mercado da cota ao seu valor contábil) em 0,99, apresenta perspectivas de alta nos laudos de ativos, conforme análise do gestor Felipe Teatini, compartilhada no programa Liga de FIIs do InfoMoney.
Trajetória recente do valor patrimonial
A evolução do patrimônio do XPML11 exige visão contextualizada, considerando pressões macroeconômicas e ajustes internos. A cota patrimonial registrou movimento de aproximadamente R$ 115 para R$ 108, variação percentual moderada diante do período desafiador vivido pelo setor.
| Métrica | Valor Atual | Evolução Recente |
|---|---|---|
| Valor Patrimonial Total | R$ 6,4 bilhões | - |
| P/VP | 0,99 | - |
| Cota Patrimonial | R$ 108 | De R$ 115 |
Fatores macroeconômicos e aprimoramento do portfólio
O ciclo de reavaliação previsto para junho e julho deve capturar ambiente mais propício, com redução nas taxas de juros elevando as expectativas para taxas de desconto e cap rates (taxas de capitalização, usadas para calcular valores de imóveis a partir de rendimentos projetados). Paralelamente, a gestão vendeu ativos de menor rendimento, elevando a qualidade geral da carteira em relação ao laudo anterior.
Influência de expansões e ausência de grandes entregas
Nos anos de 2023 e 2024, inaugurações como as expansões nos shoppings Cidade Jardim e Catarina impulsionaram o patrimônio, pois investimentos passaram a ser avaliados a valor de mercado pós-entrega. Para o atual exercício, sem iniciativas dessa escala, a alta dependerá primordialmente da qualidade refinada da carteira e do quadro macro.
Impactos da alavancagem adotada na pandemia
Decisões para adiar pagamentos durante a crise sanitária aumentaram o endividamento, pressionando o patrimônio em 5% a 6%. Tal efeito, embora perceptível, manteve-se contido no contexto geral.
Riscos
- Elevação do saldo devedor por postergação de obrigações, com corrosão indireta no patrimônio limitada a 5% a 6%.
- Ausência de expansões relevantes, podendo restringir saltos expressivos nos laudos de junho e julho.
- Dependência de dinâmica macro, como ritmo de corte na Selic, para melhoria em cap rates e taxas de desconto.
O que isso significa para o investidor
Para o investidor pessoa física, essa configuração sugere monitoramento atento ao P/VP próximo de 1, que pode se beneficiar de laudos favoráveis alinhados à trajetória descendente da Selic e controle do IPCA. Cenário otimista envolve cap rates mais baixos ampliando avaliações de shoppings premium; pessimista traria atrasos em cortes de juros ou vacância elevada limitando ganhos. Fatores como desalavancagem gradual e vendas estratégicas reforçam resiliência, mas exige comparação com pares do IFIX na B3.
Adiante, foque nos resultados dos laudos entre junho e julho, além de indicadores operacionais dos malls e evolução da taxa básica de juros, para calibrar exposição ao setor de fundos de shoppings.
As informações deste editorial foram produzidas pela redação do Ativo Virtual com base em reportagem publicada pelo(a) InfoMoney. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras devem ser tomadas com o auxílio de um profissional certificado.