O XP Malls (XPML11) encerrou a venda de sua fatia de 16,99% no Shopping Cidade Jardim, em São Paulo, por R$ 456,3 milhões. O ganho de capital estimado pela gestora é de R$ 133,3 milhões, o que equivale a R$ 2,07 por cota. Na mesma frente, o fundo concluiu a compra de participações em dois shoppings da capital paulista, por R$ 70,9 milhões — os dois movimentos constam em fatos relevantes divulgados na sexta-feira (16).
A cifra por cota, no entanto, não se traduz em renda imediata. A administração sinalizou que os dividendos seguem em R$ 0,92 por cota, sem previsão de elevação no curto prazo, ainda que as transações mudem a composição do portfólio e a alavancagem. O efeito mais concreto para quem acompanha o fundo aparece na estrutura de capital, não no fluxo de proventos.
Cidade Jardim sai de cena por consumir 35% do próprio caixa
O motivo declarado para o desinvestimento é operacional: o empreendimento exige aportes recorrentes que absorvem cerca de 35% do resultado operacional líquido do shopping — a parcela dos aluguéis que sobra depois das despesas de operação. Quem assumiu a fatia foi o JHSF Capital SCJ Fundo de Investimento Imobiliário. O negócio havia sido anunciado em setembro e só foi concluído após o cumprimento das condições contratuais, entre elas o aval do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).
No balanço, o indicador de alavancagem do fundo — que mede a dívida sobre o patrimônio líquido — recua de 15,6% para 13,1%. A gestora também trabalha com alívio nas despesas financeiras capaz de adicionar cerca de R$ 0,02 por cota ao resultado mensal, num efeito esperado apenas depois da reorganização da estrutura de capital.
O recebimento é escalonado e mistura caixa, dívida e prazo
Do total da alienação, R$ 121,9 milhões entraram em caixa de forma imediata. A transferência de R$ 151,9 milhões em dívida para o comprador retira esse passivo do fundo. Os R$ 182,5 milhões restantes vêm em duas parcelas, com vencimento em até seis meses e em até um ano, ambas corrigidas pelo IPCA.
| Item | Valor |
|---|---|
| Fatia vendida no Cidade Jardim | 16,99% |
| Valor da alienação | R$ 456,3 milhões |
| Ganho de capital estimado | R$ 133,3 milhões (R$ 2,07 por cota) |
| Dívida sobre patrimônio líquido | 15,6% → 13,1% |
| Compra em Tatuapé e Itaquera | R$ 70,9 milhões |
| Dividendo por cota | R$ 0,92 |
Tatuapé e Itaquera entram com pegada metroviária
A reciclagem do capital foi parcialmente direcionada a dois ativos com ligação direta ao metrô. Por meio da Omni Malls, o fundo assegurou o direito de explorar 5% do Shopping Metrô Itaquera e mais 15% do Shopping Metrô Boulevard Tatuapé — nesse último, a fatia salta de 15% para 30%.
O desembolso ocorre em três etapas: R$ 40,7 milhões na assinatura, R$ 7,1 milhões em até 12 meses e R$ 23,1 milhões em até 24 meses, com as parcelas seguintes corrigidas pelo CDI.
O Tatuapé soma cerca de 19 mil metros quadrados de ABL — a área bruta locável, ou o total de metros disponíveis para aluguel — e reúne mais de 150 lojas. O Itaquera é bem maior: aproximadamente 68 mil metros quadrados de ABL e 260 lojas. A gestora projeta um incremento de R$ 7,36 milhões no resultado operacional do fundo no horizonte de 12 meses.
O que observar daqui para frente
A troca de um ativo que pedia aportes constantes por participações ancoradas em estações de transporte costuma melhorar a previsibilidade do fluxo de aluguel, ainda que o ganho de capital de R$ 2,07 por cota tenha natureza pontual e não recorrente. Para quem usa os proventos do fundo como renda, a distinção importa: venda de participação gera resultado contábil uma única vez, enquanto dividendo depende do resultado operacional recorrente.
Os próximos pontos de atenção são o ingresso das parcelas corrigidas pelo IPCA, em seis e 12 meses, e a eventual recomposição da distribuição conforme os efeitos financeiros das operações apareçam. A gestora informou que continuará reportando ao mercado à medida que esses efeitos se materializarem.