Doação de imóveis bate recorde: impactos da reforma do ITCMD e planejamento sucessório

Os investidores e detentores de patrimônio imobiliário no Brasil estão protagonizando uma migração histórica em direção aos tabelionatos, impulsionada pela expectativa de alterações na estrutura tributária que incidem sobre a transferência gratuita de bens. Segundo dados do Colégio Notarial do Brasil (CNB), o país registrou 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis em 2025, estabelecendo o maior patamar da série histórica e representando um salto de 59% em comparação aos 116.225 atos documentados em 2020. O movimento reflete uma corrida contra o relógio diante da reforma tributária, que altera profundamente a aplicação do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), tributo estadual que incide sobre heranças e doações, exigindo uma reavaliação imediata das estratégias de sucessão familiar e alocação de ativos ilíquidos.

Evolução Histórica e Desaceleração Recente

A aceleração nas transferências antecipadas não ocorreu de forma isolada. Os registros demonstram uma trajetória de alta contínua ao longo da última meia década. Em 2021, foram lavradas 137.444 escrituras, número que avançou para 160.860 em 2023 e atingiu 174.493 em 2024. Contudo, o ritmo de crescimento apresentou moderação no primeiro semestre de 2026, quando 74.535 documentos foram emitidos, um aumento marginal de 1,3% frente aos 73.597 registros do mesmo intervalo em 2025. Esse dado sinaliza que a maior concentração de ajustes patrimoniais ocorreu no segundo semestre dos anos anteriores, possivelmente esgotando o fluxo de demandas mais urgentes de famílias que buscaram blindagem antecipada.

Diferentemente da sucessão hereditária tradicional, que só se materializa com o falecimento do titular, a doação opera como instrumento de transferência de propriedade em vida. Ambos os mecanismos são submetidos à tributação do ITCMD, dado que o Fato Gerador do tributo reside na transmissão gratuita de patrimônio, independentemente da vitalidade do doador. A alteração constitucional trazida pela reforma exigiu que todas as unidades da federação adotem alíquotas progressivas, regulamentadas pela Lei Complementar 227, de 2026. A progressividade tributária estabelece que a carga fiscal aumenta conforme a base de cálculo do bem sobe, respeitando o teto nacional vigente de 8%.

Disparidade entre Unidades Federativas e a Obrigação de Adaptação

O cenário atual apresenta assimetrias relevantes entre os estados. O levantamento do CNB indica que 15 unidades federativas já operam com tabelas progressivas, cujas faixas oscilam entre 1% e 8%, a exemplo do Estado do Rio de Janeiro, que adotou essa estrutura desde 2018. Por outro lado, 12 estados mantêm alíquotas fixas para qualquer valor transferido, caso de São Paulo (4%) e Minas Gerais (5%). Estes últimos serão obrigados a reformular suas legislações estaduais para se alinharem à nova exigência constitucional.

A tabeliã Vanele Falcão, do 21º Ofício de Notas do Rio de Janeiro e docente da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (Uerj), observa que o volume de operações espelha uma reação racional a prazos agora definidos:

— Muitas famílias estão usando a doação de forma estratégica para economizar tributos, sobretudo quando esse ponto já faz parte do planejamento responsável. A grande diferença é que o que não havia prazo para a tomada de decisão, agora tem. Esse é o principal fator.

A advogada Laura Brito, especializada em Direito de Família e Sucessões, alerta para interpretações precipitadas que associam a progressividade a um aumento automático e uniforme da carga a partir de 2027. A legislação apenas impõe a estrutura de faixas, cabendo a cada assembleia legislativa estadual desenhar os limites e os percentuais aplicáveis. Paulo Henrique Pêgas, professor de Contabilidade do Ibmec-RJ, reforça que os impactos serão mais perceptíveis justamente nas regiões que hoje utilizam alíquota única. Ele exemplifica que São Paulo poderá manter seu teto em 4%, redistribuindo a carga em faixas menores para valores inferiores, sem necessariamente encarecer a operação para o contribuinte médio.

Nova Metodologia de Cálculo por Faixas: Fim da Alíquota Total

A alteração mais técnica e impactante para o contribuinte reside na forma de aplicação da alíquota. Anteriormente, quando um imóvel ultrapassava um determinado limite de valor, a alíquota superior incidia sobre a totalidade da base de cálculo, criando distorções conhecidas como "efeito borda". A regulamentação da reforma tributária institui o cálculo por faixas, modelo similar ao adotado pelo Imposto de Renda Pessoa Física, onde apenas a parcela excedente de cada patamar recebe a tributação correspondente àquele degrau.

Para ilustrar a mudança matemática, Pêgas utiliza dois cenários práticos de doação. Sob a regra antiga, um imóvel avaliando R$ 992.000 seria enquadrado na faixa de 5%, resultando em um tributo de R$ 49.600. Já uma propriedade de R$ 997.000, por superar o limite de R$ 992.080, saltava automaticamente para 6% sobre o valor integral, elevando o custo fiscal para R$ 59.820. Nessa dinâmica, uma diferença de apenas R$ 5.000 no valor venal do bem gerava um acréscimo tributário de R$ 10.220, penalizando desproporcionalmente o doador.

Com a vigência do novo modelo de cálculo parcelado, a lógica se inverte. Na doação de R$ 997.000, apenas os R$ 4.920 que excedem o teto de R$ 992.080 são tributados à alíquota de 6%. O resultado final do imposto cai para R$ 43.451, representando uma economia real de R$ 16.369 em comparação ao modelo anterior. A reforma, portanto, elimina a descontinuidade tributária e introduz racionalidade matemática ao planejamento sucessório, beneficiando operações que antes sofriam com saltos abruptos de custo.

Base de Cálculo, Consolidação de Doações e o Debate do Teto Nacional

Além da reestruturação das alíquotas, a reforma traz mudanças na disciplina da base de cálculo e na apuração de doações sucessivas. Os entes estaduais ganham respaldo legal explícito para arbitrar o valor de mercado do imóvel, substituindo eventuais subavaliações declaratórias, e para somar transferências realizadas ao longo do tempo para um mesmo beneficiário, aplicando a alíquota sobre o montante acumulado. Laura Brito pontua que, na prática, a base de cálculo sempre foi um parâmetro necessário para a incidência do ITCMD. A novidade reside na blindagem jurídica: antes, contribuintes frequentemente questionavam nos tribunais o poder do Fisco de reavaliar o bem. Com a lei explicitando essa prerrogativa, a judicialização tende a diminuir, consolidando o valor de mercado como referência objetiva.

No âmbito federal, o Projeto de Resolução do Senado (PRS) 57/2019 propõe a elevação do teto nacional do ITCMD de 8% para 16%. Contudo, a viabilidade política da proposta encontra resistência. Pêgas avalia que não há espaço no Congresso para aprovar o aumento neste exercício legislativo, destacando que o debate público tem sido frequentemente contaminado por alarmismo disseminado em redes sociais e plataformas digitais, distorcendo o impacto real da reforma.

Riscos da Antecipação Patrimonial sem Visão Holística

A corrida aos cartórios, embora motivada por uma leitura fiscal, pode gerar vulnerabilidades jurídicas e familiares graves se não for acompanhada de uma governança patrimonial robusta. Especialistas advertem que a doação não é um mecanismo reversível de forma simples e pode comprometer a autonomia financeira do titular. Os principais riscos identificados incluem:

• Perda de autonomia decisória: A transferência do bem em vida retira o direito de disposição imediata do patrimônio, podendo inviabilizar vendas emergenciais ou reestruturações de liquidez sem a concordância dos donatários.
• Exposição a conflitos familiares e judiciais: Laura Brito relata o caso de um investidor com quase 80 anos que transferiu seu imóvel aos filhos visando suposta economia fiscal. Ao tentar vender o ativo posteriormente, deparou-se com a necessidade de assinatura de um dos filhos, que estava em processo de separação conjugal. A nora condicionou a autorização à homologação de um acordo de divórcio em seus termos, travando a operação e expondo o idôneo à pressão familiar.
• Ilusão de economia tributária: A advogada reforça que a doação motivada exclusivamente por redução fiscal raramente se justifica, a menos que a economia seja expressiva e comprovada. O custo de oportunidade, a perda de controle e os riscos de litígio sucessório frequentemente superam os ganhos tributários pontuais.
• Insegurança legislativa: A expectativa de alta imediata do imposto não se concretizou automaticamente. Como os estados ainda definirão suas faixas, antecipar operações com base em cenários não regulamentados pode resultar em planejamento ineficiente ou até oneroso.

O que isso significa para o investidor

Para o investidor pessoa física que concentra parcela relevante de sua alocação no mercado imobiliário, a reforma do ITCMD exige uma revisão técnica dos instrumentos de holding familiar, usufruto reservado e doação com cláusulas de reversibilidade. A progressividade obrigatória e o cálculo por faixas criam um ambiente mais previsível para a sucessão, mas transferem a responsabilidade de definir os limites para as assembleias estaduais. No cenário macroeconômico atual, com a taxa Selic e os rendimentos de renda fixa ainda oferecendo alternativas de preservação de capital com alta liquidez, a decisão de imobilizar patrimônio em imóveis doados deve ser pesada contra o custo de oportunidade e a necessidade de reserva de emergência. A doação com reserva de usufruto mantém o fluxo de renda (como aluguéis) com o doador, mitigando parcialmente o risco de perda de liquidez, mas não elimina a exposição aos riscos de gestão e conflitos sucessórios citados. O investidor deve priorizar a estruturação de governança, avaliando se a economia tributária projetada justifica a transferência definitiva da propriedade, especialmente em um ciclo de taxas de juros onde a liquidez do capital próprio permanece um ativo estratégico.

Perspectivas e Próximos Passos

O acompanhamento legislativo nos estados se torna o catalisador central para os próximos 12 a 24 meses. A publicação das leis estaduais regulamentando as faixas de alíquota progressiva e a definição das bases de cálculo específicas ditarão a eficiência real das estruturas atuais. Paralelamente, o trâmite do PRS 57/2019 no Senado continuará a influenciar as expectativas de longo prazo, embora a probabilidade de aprovação imediata seja baixa. Investidores e famílias devem monitorar os diários oficiais estaduais, aguardar a estabilização das novas tabelas e evitar decisões precipitadas baseadas em cenários de pânico fiscal, priorizando sempre o alinhamento entre eficiência tributária, proteção do patrimônio e harmonia da governança familiar.

As informações deste editorial foram produzidas pela redação do Ativo Virtual com base em reportagem publicada pelo(a) InfoMoney. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras devem ser tomadas com o auxílio de um profissional certificado.