Fundos imobiliários com mais de 30 mil cotistas acumulam perdas de até 47,59% em 2026, conforme levantamento da Economática. A lista de maiores baixas reúne nomes com bases expressivas de investidores pessoa física — TORD11, TGAR11 e HCTR11 entre eles — e, enquanto algumas quedas passam de 40%, outras superam 20% no acumulado do ano. O tamanho do recuo, isolado, informa pouco sobre o que ainda pode voltar ao bolso do cotista; o que distingue fundos vizinhos numa tela de piores desempenhos é a capacidade de transformar patrimônio em caixa.
As quedas entre os fundos mais populares
| Fundo | Cotistas | Queda em 2026 |
|---|---|---|
| VGHF11 (Valora Hedge Fund) | 358,5 mil | -23,43% |
| TRXF11 (TRX Real Estate) | 351,7 mil | -17,72% |
| TGAR11 (TG Ativo Real) | 127,1 mil | -47,03% |
| HCTR11 (Hectare CE) | 118,1 mil | -29,23% |
| DEVA11 (Devant Recebíveis Imobiliários) | 71,6 mil | -25,79% |
| TRBL11 (Tellus Rio Bravo Renda Logística) | 40,3 mil | -16,93% |
| BBIG11 (BB Premium Malls) | 37,2 mil | -21,82% |
| TORD11 | — | -47,59% |
| URPR11 | — | -43,69% |
| MFII11 | — | -41,39% |
A tela de baixas mistura riscos que não se comparam
Olivia Flôres de Brás, CEO da Magno Investimentos, aponta o ranking de piores retornos como o ponto em que a atenção do investidor costuma escapar. Convivem ali, segundo ela, fundos de desenvolvimento, estruturas multiestratégia e carteiras predominantemente de crédito, com ameaças de naturezas distintas: execução de projeto, liquidez baixa, deterioração de recebíveis, carência e inadimplência.
Na avaliação dela, o desconto sobre o valor patrimonial — o P/VP, razão entre o preço da cota na B3 e o patrimônio líquido por cota — não funciona como medida de oportunidade, e sim como retrato da distância entre o que o fundo reconhece como ativo e o que o mercado aceita pagar. A pergunta decisiva é quanto desse patrimônio consegue, de fato, chegar ao caixa do cotista.
Patrimônio que existe e patrimônio que vira dinheiro
No TORD11, o patrimônio líquido somava cerca de R$ 212,6 milhões e o valor de mercado beirava R$ 6 milhões. A carteira reúne CRIs — certificados de recebíveis imobiliários, títulos de dívida lastreados em créditos do setor —, FIPs e participações em SPEs (sociedades criadas para cada empreendimento). A recuperação, nesse caso, passa pela realização desses ativos e por quanto dos valores escriturados no balanço se converte em dinheiro.
O TGAR11 expõe um problema de prazo, não de existir ativo: o estágio das obras era de 95% de conclusão e o de vendas, 81% das unidades. O VGV (valor geral de vendas) apurado no segundo trimestre somou R$ 255 milhões, 50% acima do mesmo intervalo de 2025. O desfecho depende do ritmo de vendas, da entrega dos projetos e da transformação dos recebíveis em caixa.
Crédito: carência e inadimplência no centro do problema
A desvalorização do URPR11 veio junto com dividendos menores: a distribuição mensal recuou do intervalo de R$ 0,80 para R$ 0,30 por cota. O fundo ainda dispunha de cerca de R$ 110,4 milhões entre caixa e liquidez, colchão que não dispensa examinar qualidade dos créditos, garantias e prazos de recuperação.
No HCTR11, a fotografia analisada mostrava só 10% da carteira de CRIs em dia; 54% estavam em carência (espera contratual antes da retomada das parcelas) e 36%, inadimplentes. A saída apontada passa por renegociação, retomada de pagamentos, execução de garantias e recuperação de principal.
Revisões de caixa e dividendos sob pressão
No MFII11, as estimativas de geração de caixa foram refeitas para baixo: de R$ 30,6 milhões para R$ 9,2 milhões em 2026 e de R$ 87,1 milhões para R$ 46,5 milhões em 2027. A retomada depende de os projetos e participações voltarem a produzir caixa perto dos valores contabilizados.
No BBIG11, pesam a dívida atrelada à compra de shoppings e o corte do rendimento, de R$ 0,07 para R$ 0,02 por cota em junho, mesmo com vacância baixa dos imóveis. A cota recua 21,82% no ano.
O VGHF11, com baixa de 23,43%, sentiu a desvalorização da carteira de FIIs e de papéis indexados à inflação, além de rendimentos menores: distribuiu R$ 0,06 por cota em julho e passou a girar parte do portfólio, vendendo CRIs de IPCA e elevando a fatia em papéis de CDI.
Já o TRXF11 recua 17,72% sem que, até aqui, imóveis ou rendimentos tenham se deteriorado. O fundo continua comprando e vendendo ativos, ainda que episódios recentes ligados ao grupo tenham deixado parte dos analistas mais cautelosos.
O que observar a partir daqui
Descontos largos sobre patrimônio costumam se fechar quando surge um gatilho concreto de caixa — venda de ativo, renegociação bem-sucedida, entrega de obra — e tendem a persistir quando o horizonte de conversão é longo ou as garantias são frágeis. Entre os fundos citados, os gatilhos são diferentes: o TORD11 depende da realização de ativos; o TGAR11, de vendas e recebíveis; o URPR11 e o HCTR11, da recuperação de crédito; o MFII11, da volta da geração de caixa; o BBIG11, do alívio da dívida; o VGHF11, do comportamento da carteira indexada.
A dimensão da base de cotistas também entra na conta. VGHF11 e TRXF11, com 358,5 mil e 351,7 mil investidores, têm negociação mais fluida — o que não substitui a análise da carteira. Fundos que perderam a maior parte do valor de mercado concentram o risco na execução: quanto tempo levará e quanto efetivamente será recuperado.
Carteiras de desenvolvimento, de crédito e multiestratégia respondem a estímulos diferentes, o que explica quedas tão díspares dentro do mesmo universo de fundos populares. Os próximos relatórios gerenciais, as distribuições mensais e o andamento das renegociações são os pontos que devem confirmar — ou desmentir — a hipótese de recuperação embutida em cada desconto.