O fundo GARE11 (Guardian Real Estate) fechou contrato para transferir nove imóveis ao FII Riza Renda Imobiliária Master, com valor total de R$ 791,7 milhões, em negócio formalizado em 30 de outubro de 2026. Conforme a fonte, a operação deve render lucro bruto de cerca de R$ 177 milhões e fazer a alavancagem, isto é, o peso das dívidas na estrutura do fundo, tender a recuar cerca de R$ 328 milhões.
O ponto que muda o perfil do fundo está na forma de pagamento. Do total, R$ 632,2 milhões entram como parcela imediata, mas só R$ 382,2 milhões são em dinheiro. Os outros R$ 250 milhões vêm em cotas subordinadas, ou seja, papéis do próprio veículo comprador que ficam atrás das demais cotas na ordem de recebimento.
Como o preço de R$ 791,7 milhões se divide
| Componente | Valor | Forma de recebimento |
|---|---|---|
| Dinheiro | R$ 382,2 milhões | Parcela imediata em caixa |
| Cotas subordinadas do Riza Master | R$ 250 milhões | Parcela imediata em cotas do comprador |
| Financiamento ao vendedor | R$ 159,5 milhões | Pagos conforme o Riza Master revender os imóveis |
| Total | R$ 791,7 milhões | Soma das três parcelas |
O restante, R$ 159,5 milhões, será pago por meio de financiamento concedido pelo próprio vendedor, modalidade conhecida como sellers finance. Os recursos chegam à medida que o Riza Master revender os imóveis, o que faz o calendário desse valor depender do ritmo de desinvestimento do comprador, e não de uma data fixa.
Calendário em duas etapas e quitação dos CRIs
A liquidação ocorre em duas fases:
- Primeira etapa, na primeira quinzena de novembro de 2026: três lojas do Grupo Mateus, em Itabuna (BA) e Maceió (AL), e o ativo logístico da Almanara em Jandira (SP), todos sem ocupação do Grupo Carrefour.
- Segunda etapa, a partir de janeiro de 2027: as cinco unidades do Atacadão, do Grupo Carrefour.
Os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários, títulos de dívida lastreados em créditos do setor) ligados a cada imóvel são quitados com o dinheiro da operação à medida que cada etapa for concluída.
Carrefour e Mateus: o que sai de fato e o que ainda não está claro
A saída das três lojas do Grupo Mateus se completa já na primeira etapa, o que retira o fundo dessa rede por completo. A redução da concentração de receitas no Grupo Carrefour, um dos objetivos da gestão, depende da segunda etapa, já que as cinco lojas do Atacadão só deixam o portfólio a partir de 2027.
Pela fonte, a venda também busca reequilibrar a exposição entre renda urbana e logística. O comunicado, no entanto, não informa a composição final do portfólio após as duas fases nem o peso de cada segmento, o que impede medir esse reequilíbrio com os dados divulgados até agora.
Exposição que permanece com o fundo
Vender os imóveis não encerra totalmente a relação do GARE11 com eles. As cotas subordinadas dão direito a participar de eventuais ganhos adicionais por até seis anos, de modo que o fundo segue ligado à valorização futura dos ativos. Isso pode deslocar parte da exposição dos imóveis em si para o desempenho do Riza Master. Para quem acompanha o GARE11, o monitoramento passa a incluir o veículo comprador, e não apenas o contrato de venda.
Alavancagem menor e a aposta em logística
Com a alavancagem reduzida, a gestão afirma que pretende ampliar a capacidade do GARE11 para novas aquisições, com foco no segmento logístico, segundo o comunicado. Em fundos imobiliários, menos dívida tende a abrir espaço para compras sem depender de novas captações, mas o ritmo efetivo dessas aquisições dependerá de quando os recursos e as cotas forem convertidos em caixa.
Datas e números para acompanhar até 2027
- Novembro de 2026: primeira quinzena, previsão para liquidar a primeira etapa.
- Janeiro de 2027: início da segunda etapa, com as lojas do Atacadão.
- Até seis anos: prazo em que as cotas subordinadas podem gerar participação em ganhos adicionais.
- R$ 159,5 milhões: valor do financiamento ao vendedor, cuja entrada depende da revenda dos imóveis pelo Riza Master.