O GGRC11 (Zagros Renda Imobiliária) fechou a segunda e última apuração do ajuste de preço da compra de quatro imóveis que pertenciam ao RELG11. O complemento de R$ 6.672.810,02 levou o mecanismo a cerca de R$ 13,27 milhões, quase o teto contratual de R$ 13,35 milhões. Na prática, a aquisição que tinha custo econômico de R$ 133,5 milhões passa a somar perto de R$ 147 milhões, segundo o relatório gerencial de setembro da Zagros Capital, divulgado na sexta-feira (16).
Com os aluguéis atuais, o conjunto comprado rende um cap rate — o aluguel anual dividido pelo preço pago pelo imóvel — de 9,37% ao ano, calcula a gestora. Como o desembolso cresceu, a mesma receita passa a ser medida sobre uma base maior: esse é o efeito concreto do ajuste para quem olha a rentabilidade da carteira, e não uma mudança no tamanho ou na composição dos ativos.
| Item | Valor |
|---|---|
| Custo econômico antes do ajuste | R$ 133,5 milhões |
| Custo econômico após as duas apurações | cerca de R$ 147 milhões |
| Limite contratual (10% do valor inicial) | R$ 13,35 milhões |
| Total apurado nas duas janelas | R$ 13,27 milhões |
| Primeira janela, paga em cotas | R$ 6,6 milhões |
| Segunda janela, complemento em dinheiro | R$ 6.672.810,02 |
| Cap rate do portfólio adquirido | 9,37% ao ano |
Duas apurações, teto de 10% e três parcelas até dezembro
O negócio envolvendo os quatro imóveis trazia, desde a origem, uma cláusula de revisão de preço com limite de 10% sobre o valor inicial, dividida em duas apurações e aprovada em assembleia geral extraordinária (AGE) do fundo vendedor — a reunião em que os cotistas deliberam sobre temas específicos.
Na primeira apuração, quitada em agosto, o GGRC11 entregou 586.667 cotas, precificadas a R$ 11,25 — o valor de emissão —, o equivalente a cerca de R$ 6,6 milhões. A segunda gerou o complemento de R$ 6.672.810,02. Quem recebe esse saldo é o RECM11, que assumiu o crédito na esteira da reorganização e da liquidação do RELG11.
O pagamento do complemento será feito em quatro prestações mensais de mesmo valor, com correção de 100% do CDI. A primeira foi liquidada em 28 de setembro. Depois dela, os vencimentos caem em 28 de outubro, em novembro e em dezembro. A gestora não trabalha com a hipótese de novos complementos vinculados a esse negócio.
A comunicação que a gestora admite ter falhado
No espaço de perguntas e respostas do relatório, a Zagros foi questionada sobre o motivo de o mecanismo, previsto desde o início da operação, não ter sido explicado aos cotistas de forma mais evidente. A gestora classificou o questionamento como pertinente e admitiu que a comunicação poderia ter sido mais clara e detalhada.
A Zagros sustentou que o ajuste não surgiu depois da compra: integrava a estrutura original e passou pela AGE do fundo vendedor. As dúvidas, na avaliação da gestora, decorreram da sequência de reorganização e liquidação do veículo antigo, que produziu divulgações em momentos distintos. A casa afirmou estar empenhada em melhorar seus processos de comunicação.
Dividendo de R$ 0,10 e a fatia coberta pelo caixa
O provento referente a setembro foi de R$ 0,10 por cota, creditado no sexto dia útil de outubro. Sobre o fechamento de R$ 8,99 em 30 de setembro, o dividend yield — proventos divididos pelo preço da cota — ficou em 1,11% no mês, o equivalente a 13,35% em base anual.
Os aluguéis renderam R$ 21,87 milhões no mês, e o resultado apurado por cota alcançou R$ 0,096. A diferença para o valor efetivamente distribuído saiu do caixa do fundo, ou seja, parte do rendimento veio de reservas e não do resultado recorrente do período. A vacância ficou em 0,37%.
O patrimônio líquido chegou a R$ 3,78 bilhões, ou R$ 10,92 por cota. Com a cota encerrando setembro a R$ 8,99, o fundo negociou abaixo do próprio valor patrimonial. A base de cotistas alcançou 423.361, com mais de 12 mil entradas líquidas no mês.
Os R$ 530 milhões em dez imóveis e o prazo de dezembro
A Zagros espera concluir em outubro a alienação de dez imóveis, negócio de R$ 530 milhões sujeito a condições contratuais — valor que, se confirmado, supera com folga o custo adicional gerado pelo ajuste de preço. O desfecho dessa transação e a quitação das três prestações restantes ao RECM11 até dezembro formam a agenda curta do fundo.
A leitura dos próximos relatórios mostrará se a promessa de transparência se converte em mudança prática. Para o cotista pessoa física, a previsibilidade das divulgações tende a pesar tanto quanto o número final do ajuste quando estruturas de aquisição incluem cláusula de revisão de preço.