Maior locação da história escancara a falta de lajes em São Paulo
O Itaú Unibanco alugou as duas torres do Complexo Esther Towers, em São Paulo, numa transação de 91,4 mil m² de escritórios — volume comparável a 12 campos de futebol. Trata-se da maior locação imobiliária já registrada no mercado brasileiro, conforme os consultores que participaram da operação. A intermediação ficou dividida entre a CBRE, que defendeu os interesses da Eztec, dona do empreendimento, e a Binswanger Brazil, que representou o banco.
O porte do contrato, isoladamente, já entraria para a história do setor. O que multiplica o significado do negócio é o momento em que ele ocorre. O mercado de lajes corporativas de São Paulo atravessa uma inversão de ciclo: a vacância média da capital despencou de 22% no auge da pandemia para 15% hoje, enquanto a oferta de grandes áreas contíguas caminha para o esgotamento. O espaço ocioso herdado dos anos de trabalho remoto vem sendo absorvido em ritmo acelerado, sem que exista oferta nova à altura no horizonte.
Os números que dimensionam o aperto
Os levantamentos de CBRE e Binswanger ajudam a medir o fenômeno. Na média da cidade, o percentual de imóveis corporativos desocupados recuou dos 22% do período mais crítico da crise sanitária para 15%. No segmento triplo A — a classificação de topo no mercado de lajes —, o indicador é ainda mais comprimido, de apenas 9,8%.
A pressão não se distribui de maneira uniforme. Endereços tradicionais como Avenida Paulista, Faria Lima e JK operam com vacância entre 5% e 9%, patamar que sinaliza falta de espaços. A Chucri Zaidan, onde o Esther Towers está erguido, vinha em segundo plano, com 13,5%. Depois da locação integral do complexo, essa taxa cai para 12%.
O contraste ajuda a dimensionar o negócio. Se as torres tivessem sido entregues sem inquilino, a vacância da Chucri Zaidan subiria para 22%, conforme a mesma base de dados. Ao ocupar todo o complexo, o Itaú absorveu um volume equivalente ao que São Paulo costuma absorver em um trimestre inteiro — cerca de 90 mil m².
As últimas grandes áreas da cidade
Para companhias que buscam espaços acima de 50 mil m², restavam apenas duas opções na capital: o próprio Esther Towers e o Alto das Nações, o edifício mais alto da cidade, recém-concluído. No segmento triplo A, quando o critério é área acima de 10 mil m², o número de imóveis disponíveis não passa de cinco.
A escassez explica a corrida de empresas que assinaram contratos antes mesmo da entrega física dos prédios. No ano passado, a Amazon alugou sozinha o Edifício Biosquare, concluído neste ano. O Nubank contratou dois prédios simultaneamente ainda durante as obras: Capote 201 e Cyrela Corporate. O movimento das duas companhias integra uma retomada mais ampla, iniciada pelas empresas de pequeno e médio porte e ampliada, mais recentemente, pelas grandes, que começaram a cortar ou reduzir o trabalho remoto.
Pelas estimativas da CBRE, a capital receberá 180 mil m² adicionais de escritórios no próximo ano. Cerca de metade desse volume, no entanto, já está comprometida. O restante tende a ser absorvido em pouco tempo.
Por que novas torres não resolvem
O plano diretor em vigor na capital impõe duas restrições relevantes para o setor. A primeira determina o parcelamento de terrenos de grande porte. A segunda limita o aproveitamento para empreendimentos comerciais. O efeito combinado disso é que os próximos projetos terão porte menor do que os complexos vistos até aqui.
A consequência prática para empresas que demandam grandes áreas — vários andares contíguos, por exemplo — é a dificuldade crescente de encontrar um único endereço capaz de acomodá-las. A tendência é que essas companhias pulverizem suas operações por diferentes pontos da cidade, distribuindo equipes entre endereços.
As maiores locações recentes da capital
| Empresa | Área | Empreendimento |
|---|---|---|
| Nubank | 50 mil m² | Cyrela Corporate e Capote 210 |
| Amazon | 39,2 mil m² | Biosquare |
| Casas Bahia | 16,5 mil m² | Edifício Centenário |
| Bayer | 16 mil m² | Alto das Nações |
| Uber | 15,9 mil m² | JK Square |
| Wise | 14,1 mil m² | River South |
| Claro | 11,2 mil m² | Chucri Zaidan |
| Braskem | 8,9 mil m² | Paseo Alto das Nações |
O que observar agora
O recorde do Esther Towers reforça um padrão que já aparecia em contratos menores: o estoque premium da capital está sendo consumido antes que a próxima onda de oferta chegue. Os 180 mil m² previstos para o próximo ano representam pouco mais do que o dobro da absorção trimestral da cidade — e metade desse volume já tem destino definido.
Do lado do mercado imobiliário listado, a operação interessa diretamente à Eztec, dona do complexo e responsável por um desenvolvimento de perfil especulativo, ou seja, erguido sem inquilino previamente definido. O modelo oposto, de construção sob medida, foi o adotado no Centro Empresarial Senado, no Rio de Janeiro, com 96 mil m² construídos para a Petrobras. As duas abordagens carregam perfis de risco distintos, e a escala do negócio reposiciona a discussão sobre demanda e oferta no segmento de lajes corporativas na B3.