Uma nova régua para classificar fundos imobiliários encontrou 113 dos 303 FIIs avaliados com chance de receber categoria diferente da que hoje acompanha o mandato declarado. O levantamento é da Latin America REITs Association (Lareal), apresentado em outubro de 2026, e troca o critério do regulamento pelo do resultado auditado.
Na prática, o cotista passa a ter uma referência única para comparar carteiras que hoje recebem rótulos distintos conforme a instituição que faz a classificação. Segundo a Lareal, a ausência de critério padronizado atrapalha a comparação entre fundos e limita a atração de capital estrangeiro.
O corte de 75% e o que decide a etiqueta de cada fundo
A metodologia olha para o lucro do período separado pela origem econômica de cada receita e só recorre à composição dos ativos quando esse dado não está disponível. Vence a atividade que responder por, no mínimo, 75% do resultado imobiliário anual do fundo. São quatro as classes: Tijolo, Papel, Fundo de Fundos e Desenvolvimento.
Quando nenhuma atividade alcança esse piso, o fundo cai em Multiestratégia — e pode receber subdivisões que apontam a natureza da carteira, como imóveis logísticos, escritórios, shopping centers ou crédito imobiliário indexado ao CDI e à inflação.
A associação usa um caso concreto para ilustrar: uma carteira apresentada como Multiestratégia migra para Papel se ao menos 75% do resultado imobiliário do ano vier de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), cumpridos os demais requisitos. Quando faltam informações, o fundo recebe ressalva e pode até ficar sem subclasse.
Dividend yield parecido, risco de natureza distinta
O ganho de leitura aparece na comparação de indicadores. Dois fundos podem exibir dividend yield semelhante e ainda assim carregar riscos de origens diferentes: um produz renda com aluguel, outro com operações de crédito. Separar essas fontes é o que a padronização pretende entregar ao investidor.
A própria metodologia reconhece o limite: classificação não substitui a análise da carteira. Dentro de uma mesma classe convivem fundos com liquidez, risco e composição de investimentos bastante distintos.
A regra dos dois anos contra o vaivém de categoria
As revisões serão anuais, com espaço para atualizações extraordinárias. Para reduzir trocas frequentes de etiqueta, o fundo só deixa a classe quando permanece abaixo de 70% de participação no resultado imobiliário correspondente por dois anos consecutivos.
| Item | Número |
|---|---|
| FIIs avaliados | 303 |
| Podem trocar de categoria | 113 |
| Piso de resultado para definir a classe | 75% |
| Piso para perder a classe por 2 anos seguidos | 70% |
| Cotistas de FIIs em setembro de 2026 | mais de 3,3 milhões |
| Parcela detida por pessoas físicas | 72,5% |
Ponte para os REITs, sem passaporte automático para índices
Outro objetivo é alinhar o vocabulário brasileiro ao usado no exterior. A Lareal estabelece correspondências entre Tijolo e Equity REITs, entre Papel e Mortgage REITs, e entre Multiestratégia e Diversified REITs. A equivalência, contudo, não abre porta automática para índices internacionais, que cobram exigências próprias de patrimônio, liquidez e outros indicadores.
De 630 mil a 3,3 milhões de cotistas
O pano de fundo é o crescimento da base. Dados da B3 citados pela associação mostram que a quantidade de investidores em FIIs saiu de cerca de 630 mil no fim de 2019 para mais de 3,3 milhões em setembro de 2026. Pessoas físicas concentram 72,5% das cotas do segmento.
Quem já aplica a nova régua
A classificação já roda nas carteiras de gestoras associadas à Lareal: Pátria, TRX, Valora, Vinci Compass, Guardian, Alianza e Zagros. A entidade, presidida por Potyguara Camargo, afirma buscar critérios verificáveis a partir de informações financeiras auditadas, de modo que investidores e instituições consigam comparar carteiras com a mesma base.
A leitura para quem tem exposição ao segmento é de camada adicional de transparência: a origem do rendimento passa a ser checável, e a comparação entre fundos deixa de depender do rótulo escolhido na largada. A régua não mede qualidade de gestão nem preço de entrada — organiza o que o fundo efetivamente produziu.