Shoppings em 2026: o critério do Itaú BBA para filtrar resiliência entre FIIs

O ano de 2026 apresenta desafios macroeconômicos para os fundos imobiliários (FIIs) de shopping centers, mas a leitura dos dados operacionais revela um cenário de blindagem microeconômica. Segundo o Itaú BBA, a valorização média ponderada de 25,2% registrada em 2025 deu lugar a uma retração de 3,1% no acumulado deste ano, acompanhando o recuo de 2,6% do IFIX (Índice de Fundos Imobiliários). Ainda assim, a vacância média do setor permaneceu em 4,3% em junho de 2026, não ultrapassando o patamar de 5% desde junho de 2024.

O abismo entre o ruído político e a saúde do caixa

O que muda para o investidor é a dissonância entre as incertezas fiscais, o endividamento das famílias e a força geradora de caixa das administradoras. O mercado de transações permanece aquecido, o que sustenta o valor dos imóveis. A reforma tributária tende a impactar de forma assimétrica o setor, uma vez que aluguel, estacionamento e mídia possuem naturezas e tratamentos distintos. A leitura analítica é que fundos com ativos dominantes e custo de ocupação sustentável possuem maior poder de precificação, o que historicamente costuma permitir a transferência ou absorção de choques tributários sem comprometimento severo do fluxo de caixa distribuído.

A arquitetura da resiliência operacional

A casa de análise manteve quatro recomendações de compra entre os oito veículos do segmento acompanhados. A seleção privilegiou a diversificação geográfica, posições majoritárias e a previsibilidade das receitas.

O HGBS11 (Hedge Brasil) opera com 19 empreendimentos em 14 cidades e seis estados, apoiado em um histórico de reciclagem de ativos e na experiência da gestão. Em junho, as vendas cresceram 2,3% na comparação anual, enquanto o NOI (Receita Operacional Líquida) por metro quadrado avançou 8,6% e a vacância ficou em 4,4%.

O HSML11 (HSI Malls) conta com oito ativos e posição majoritária em sete deles. A taxa de ocupação atingiu 96,2% em junho, com 54% da receita mensal originária de aluguel mínimo, o que garante alta previsibilidade.

Em termos operacionais, o VISC11 registrou crescimento de 11,8% no NOI por metro quadrado em junho e acumula reserva de R$ 1,23 por cota, refletindo sua pulverização em 32 ativos e 15 estados administrados por 11 empresas.

Já o XPML11 possui patrimônio líquido de cerca de R$ 7 bilhões e reserva de resultados acumulados de R$ 2,35 por cota, com forte exposição a 26 empreendimentos das classes A e B.