Um levantamento do Clube FII vasculhou quase 37 mil comentários publicados no fórum da casa ao longo de 12 meses para mapear o que mais incomoda quem investe em fundos imobiliários. A liderança do ranking não ficou com o juro alto nem com a queda das cotas: a combinação entre taxa de gestão cobrada em duas camadas e conflito de interesse em aquisições respondeu por 65% dos comentários negativos daquela categoria. A apresentação coube a Danilo Barbosa, Head de Research do Clube FII e analista CNPI, no programa Liga de FIIs.
O ranking: taxa dupla no topo, com 65% de menções negativas
A metodologia não se limitou a contar reclamações. Cada assunto recebeu um peso que combinou a fatia de posts com teor negativo, o engajamento gerado e a quantidade de manifestações — o que reorganiza a lista em relação ao que se costuma supor.
| Posição | Assunto | Sinal do levantamento |
|---|---|---|
| 1º | Taxa cobrada em duas camadas e conflito em aquisições | 65% de menções negativas |
| 2º | Diálogo e transparência das gestoras | cerca de 11 mil comentários |
| 3º | Governança e voz do cotista nas assembleias | quórum baixo nas votações |
| 4º | Captações abaixo do valor patrimonial | dúvida sobre diluição |
| 5º | Compra de imóveis quitada com cotas | questionamento sobre preços |
O peso menor das discussões sobre conjuntura contrariou a expectativa de Barbosa. Mesmo com o custo do dinheiro alto e as cotas sob pressão, os assuntos ligados à gestão ficaram à frente dos debates macroeconômicos.
Dupla camada de taxa e o cap rate de 8%
Quando um fundo adquire um ativo ou uma participação cuja administração fica a cargo de outra empresa, o cotista passa a sustentar dois níveis de remuneração. No caso de um imóvel comprado a um cap rate de 8% — indicador que mede a renda gerada pelo ativo em relação ao preço pago —, a cobrança em duas camadas tende a corroer parte do retorno que efetivamente chega ao fundo. É esse arranjo que aparece no primeiro lugar do levantamento.
A ressalva de Barbosa é que a estrutura, olhada isoladamente, não diz muita coisa. A análise precisa cobrir a operação inteira: o preço de aquisição, os custos embutidos e a capacidade de o ativo gerar resultado para quem detém a cota. Um cap rate atraente pode conviver com uma estrutura de taxas que reduz o ganho final, e o contrário também é possível.
11 mil comentários sobre comunicação e transparência
Diálogo e transparência renderam cerca de 11 mil comentários no período analisado. As reclamações apontam para respostas demoradas, operações que não são explicadas com clareza e ausência de posicionamento quando o investimento enfrenta dificuldade.
Barbosa observou que um resultado ruim não decorre necessariamente de erro da gestão. O desempenho de um fundo também é afetado por conjuntura econômica, encarecimento de obras e desenho da estrutura de crédito. O que diferencia as casas, na visão dele, é a postura adotada quando o problema aparece — e aí entra a construção de canais institucionais de comunicação, que tragam atualizações frequentes e respostas à altura quando a crise bate.
Assembleia esvaziada e o poder de voto do cotista
Governança ocupa a terceira posição. Parte da insatisfação vem da percepção de que decisões tomadas em assembleia nem sempre representam o interesse de todos os cotistas. A causa apontada é a baixa adesão às votações: com poucos participantes, deliberações relevantes podem ser aprovadas por uma fração pequena do total de detentores de cotas.
Barbosa não atribui o problema apenas às gestoras. Se a convocação é feita corretamente e o quórum segue baixo, a falta de comparecimento do investidor também encolhe sua influência. Na visão apresentada por ele, a melhora depende dos dois lados: comunicação mais clara das casas e acompanhamento dos avisos por parte de quem tem a cota.
Captações abaixo do patrimônio e imóveis pagos em cotas
As captações feitas abaixo do valor patrimonial ocupam a quarta posição. O tema ganhou corpo em ofertas nas quais o fundo levantou recursos em termos que deixaram dúvidas sobre o impacto na participação de quem já estava na base e sobre o efeito da oferta no preço da cota.
A avaliação de Barbosa separa casos diferentes. Há situações em que a emissão funciona como alternativa para atravessar aperto financeiro; em outras, o questionamento é se os custos da oferta e as condições de subscrição saem do bolso de quem já está no fundo. Tudo depende do objetivo da operação, dos custos envolvidos e das consequências para o cotista, e é a transparência sobre a estrutura da oferta que permite medir risco e benefício.
A quinta frente é a compra de imóveis quitada com cotas. O mecanismo ganhou espaço como alternativa para ampliar o portfólio sem precisar captar dinheiro com investidores nem recorrer a dívida. Ele trouxe junto dúvidas sobre o preço atribuído aos ativos, a quantidade de cotas emitidas e os efeitos para quem já investia. A discussão passou a incluir se certas negociações acabaram pagando caro demais pelos imóveis ou montando termos vantajosos para quem vendeu — e as compensações e ajustes de preço, que entram nessa conta, dificultam medir o custo efetivo da aquisição.
Do imóvel ao contrato: o que pesa no retorno líquido
Se as queixas se concentram em taxa, governança e desenho de operações, e não no juro, o retorno líquido de um fundo passa a depender menos do cenário macro e mais das decisões tomadas pela gestora. Duas camadas de remuneração, emissões abaixo do patrimônio e aquisições quitadas com cotas tendem a mexer diretamente na rentabilidade que sobra para o cotista — ainda que o portfólio de imóveis siga exatamente o mesmo.
Isso não significa que o cenário econômico perca relevância para o setor. Significa que o conjunto de perguntas que o investidor faz ao avaliar um fundo muda de endereço: sai do prédio e vai para o contrato. A parte da governança, por sua vez, depende também da base de cotistas — o acompanhamento das convocações e a presença nas votações são o canal pelo qual os investidores influenciam decisões que afetam o valor da cota.