TRXB11 vende imóvel por R$ 41 milhões: o retorno real está no cap rate

O TRXB11 (TRX Real Estate II), fundo controlado pelo TRXF11, concluiu a venda de um imóvel na Avenida T-5, no Setor Bueno, em Goiânia, locado à rede de supermercados Pão de Açúcar, por R$ 41 milhões. O imóvel era detido pelo TRXB11 em conjunto com a TR2 Empreendimentos Imobiliários e a posse já foi transferida ao comprador. A operação integra a estratégia de desinvestimento dos fundos em imóveis na capital de Goiás — mas o que muda para o cotista é menos o tamanho do ganho e mais o ritmo com que ele entra no caixa.

R$ 3,44 por cota de lucro, recebidos em parcelas

O lucro estimado para o TRXB11 é de aproximadamente R$ 14 milhões, o equivalente a cerca de R$ 3,44 por cota. Dos R$ 41 milhões, R$ 19,39 milhões já foram pagos como sinal e início da quitação. Uma segunda parcela, de aproximadamente R$ 1,11 milhão, vence em até cinco dias úteis após a formalização de uma alteração no contrato de locação — mudança que transfere ao comprador a posição de locador do imóvel e destrava o restante do fluxo.

Há ainda R$ 8,2 milhões em duas parcelas semestrais de R$ 4,1 milhões, corrigidas pelo IPCA, com vencimentos marcados para março e setembro de 2027. Os R$ 12,3 milhões restantes, também atualizados pela inflação, têm pagamento previsto até 16 de março de 2028.

A leitura é que o resultado da venda tende a ser apurado antes de virar caixa: o fluxo se estende até 2028 e parte dele depende de um gatilho contratual específico.

O pré-pagamento de R$ 22 milhões e a alavancagem

Os recursos têm destinação parcialmente definida. Com a operação, o TRXB11 prevê o pré-pagamento de aproximadamente R$ 22 milhões de uma Cédula de Crédito Imobiliário (CCI, título de crédito lastreado em imóveis) vinculada ao CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) usado para financiar a aquisição do próprio imóvel vendido. A leitura é que a venda troca um ativo imobiliário por caixa com parte já comprometida com dívida, o que tende a reduzir o custo financeiro da estrutura e o grau de alavancagem do fundo. Nesse desenho, o ganho por cota não equivale a recurso disponível para distribuição imediata.

Cap rate de 6,52% e TIR de 13,08%: de onde vem o retorno

O preço de venda ficou 11,32% acima do último laudo de avaliação do ativo. Considerando o aluguel mensal vigente na assinatura do memorando, a transação corresponde a um cap rate de 6,52% — indicador que relaciona a renda de aluguel ao valor do imóvel. A TIR (Taxa Interna de Retorno, que mede o retorno anual de um fluxo de pagamentos) estimada pela gestão é de 13,08% ao ano. A distância entre os dois números sugere que o retorno projetado não depende do rendimento corrente do aluguel: tende a vir do ganho de capital na venda acima da avaliação, somado ao prazo dos recebimentos.

TRXF11, Setor Oeste e o calendário do desinvestimento

A venda foi feita diretamente pelo TRXB11, mas o TRXF11, controlador e principal investidor do fundo, deve capturar parte dos efeitos econômicos da transação. A gestão estima um impacto positivo de aproximadamente R$ 0,21 por cota no fundo controlador. As negociações para a venda de outro imóvel, no Setor Oeste de Goiânia, continuam em andamento.

• A formalização da alteração do contrato de locação, que destrava a parcela de R$ 1,11 milhão.
• Os vencimentos de março e setembro de 2027 e a quitação final até 16 de março de 2028.
• O andamento das negociações do imóvel do Setor Oeste, que indica o ritmo do desinvestimento na capital goiana.