O fundo de investimento imobiliário XP Log (XPLG11) anunciou a locação da totalidade do CD CL Imigrantes V, localizado em São Bernardo do Campo (SP). O acordo envolve 62.457 metros quadrados de ABL (Área Bruta Locável, métrica que soma a área total construída do imóvel) e vigência de 60 meses, com início programado para 1º de agosto de 2026. A ocupação integral do galpão em São Bernardo do Campo consolida uma sequência de contratos que derrubou a vacância física de 8,8% para 3,9. O novo inquilino atua no segmento de e-commerce, setor que historicamente demanda centros de distribuição estratégicos próximos aos grandes centros urbanos para garantir a rapidez nas entregas.
A trajetória do portfólio: o encolhimento dos espaços vazios
O movimento recente no estado de São Paulo é o capítulo mais recente de uma ofensiva comercial do fundo. Apenas alguns dias antes, em 17 de agosto, a gestão já havia comunicado o aluguel dos módulos B1, B2 e B3 do condomínio Seropédica, no Rio de Janeiro. Essa operação carioca, destinada a duas empresas do setor logístico, abrange 13.118,44 m² e também possui prazo de 60 meses, iniciando em 15 de agosto. Naquele momento, o fato relevante mostrou o índice de espaços não ocupados recuando de 8,8% para 7,9%. O somatório das operações recentes resultou na queda expressiva de 4,9 pontos percentuais, ampliando a base de ativos geradores de receita recorrente.
| Ativo | Localização | Área (ABL) | Prazo | Início |
|---|---|---|---|---|
| CD CL Imigrantes V | São Bernardo do Campo (SP) | 62.457 m² | 60 meses | 01/08/2026 |
| Cond. Seropédica (B1, B2, B3) | Seropédica (RJ) | 13.118,44 m² | 60 meses | 15/08/2024 |
Receita por cota e a ressalva da retenção de caixa
Para o cotista que acompanha o fluxo de caixa, os números detalhados no comunicado exigem atenção aos prazos de carência e amortização. A receita acumulada nos primeiros dois anos do contrato paulista foi estimada em R$ 0,8605 por cota, saltando para R$ 0,0413 mensais a partir do 25º mês. Já o contrato fluminense projeta um acumulado de R$ 0,0528 por cota no biênio inicial, com mensalidades de R$ 0,0041 a partir do 25º mês. Ambos os valores não consideram os efeitos da correção monetária prevista em contrato.
A leitura do mercado para esses indicadores exige cautela quanto à distribuição imediata de dividendos. A gestão deixou claro que as projeções não representam garantia de rentabilidade efetiva. Além disso, o regulamento permite que o fundo retenha até 5% dos lucros apurados em regime de caixa durante o semestre, o que pode impactar o montante líquido distribuído mensalmente aos investidores pessoa física. A estratégia de antecipar contratos longos tende a trazer previsibilidade para o fluxo de caixa da gestora, blindando o portfólio contra a volatilidade de curto prazo do mercado imobiliário corporativo.