Os informes de setembro escancararam o contraste entre dois híbridos de prateleira cheia: o TVRI11 creditou R$1,05 por cota, o que representou 14,26% ao ano sobre a cotação de fechamento de R$88,37, enquanto o ALZR11 repassou R$0,084 por cota, cerca de 10,1% ao ano diante do preço de R$9,94.
Para quem acompanha fundos de tijolo na B3, a distância na remuneração conta apenas parte da história. O desenho das locações separa as estratégias: de um lado, 94% da receita contratada do ALZR11 nasce de contratos atípicos, que preveem multa integral em caso de saída antes do prazo; de outro, 99% dos vínculos do TVRI11 seguem o modelo típico, que é o contrato padrão com regras mais flexíveis de rescisão e renovação, com 81,7% da receita prevista para vencer em 2027. A remuneração mais alta de um lado convive, portanto, com um calendário de renegociações bem mais curto.
R$1,05 contra R$0,084: como ficou o repasse de setembro
O cálculo do retorno anualizado dos proventos sobre o preço, conhecido como dividend yield, deixou o TVRI11 à frente no mês. Segundo os relatórios gerenciais, a distribuição de R$1,05 sobre os R$88,37 de tela resultou nos 14,26% anualizados. Na média dos últimos 12 meses, o indicador do fundo ficou em 13,19%, patamar ainda superior ao observado no concorrente.
No ALZR11, os R$0,084 distribuídos sobre os R$9,94 de fechamento levaram o rendimento anualizado para perto de 10,1%. A gestão manteve o repasse no teto do intervalo estimado para o segundo semestre de 2026, que ia de R$0,082 a R$0,084 por cota. A manutenção no limite superior sinaliza estabilidade de caixa no curto prazo, sem alterar a diferença de nível entre os dois portfólios.
| Métrica em setembro de 2026 | ALZR11 | TVRI11 |
|---|---|---|
| Provento do mês | R$0,084 | R$1,05 |
| Preço de fechamento | R$9,94 | R$88,37 |
| Rendimento anualizado | 10,1% | 14,26% |
| P/VP | 0,93 vez | 0,88 vez |
| Vacância física | ocupação de 97% no DuPont | 11,7% |
A comparação direta pelo rendimento tende a favorecer o TVRI11, mas ignora variáveis que sustentam o pagamento ao longo do tempo, como duração dos aluguéis, taxa de ocupação, padrão dos imóveis e previsibilidade do fluxo.
94% atípicos de um lado, 99% típicos do outro: onde nasce a previsibilidade
A vocação de renda do ALZR11 passa por contratos feitos sob medida, nas modalidades built-to-suit, que é o imóvel construído ou adaptado para um ocupante específico, e sale and leaseback, operação em que a empresa vende sua sede ou unidade e permanece como inquilina. Esse arranjo costuma amarrar multa, prazo e correção, o que reduz a rotatividade.
No TVRI11, a carteira opera quase toda no formato convencional. O modelo permite renegociar valores e condições com mais frequência, porém expõe o fundo a devoluções e a revisões em momentos de mercado mais fraco. A carteira mistura imóveis corporativos, pontos de renda urbana e unidades que reúnem as duas vocações, distribuídos por diferentes estados.
O reflexo aparece no horizonte de vencimentos. O ALZR11 encerrou setembro com prazo médio remanescente de 9,4 anos, medida que estima por quanto tempo os aluguéis atuais seguem contratados. Já o TVRI11 apresenta 81,7% da receita contratada com término previsto para 2027, além de 83% da receita atrelada a reajustes programados para novembro, todos vinculados ao IPCA, índice oficial de inflação ao consumidor.
Em setembro, o ALZR11 aplicou a variação acumulada em 12 meses do IPCA aos aluguéis das unidades Pueri Domus, DuPont e do restaurante Arturito, instalado no Oscar Freire Office. A combinação de vínculo longo e correção inflacionária ajuda a proteger o poder de compra do aluguel, sem eliminar risco de concentração em poucos inquilinos ou risco de crédito caso um locatário enfrente dificuldades.
São Paulo contra 14 estados: a geografia distinta das carteiras
A distribuição territorial reforça a diferença de filosofia. O ALZR11 mantém 67% da alocação na Grande São Paulo e outros 16% no interior e demais regiões do estado de São Paulo, completados por 9% no Rio de Janeiro e 8% no Rio Grande do Sul. Os ocupantes atuam em alimentos e bebidas, varejo, educação, medicina diagnóstica e centros de dados, o que pulveriza setores mesmo com concentração geográfica.
O TVRI11 fechou setembro com 57 imóveis, 284.928 metros quadrados de área bruta locável, que é a área disponível para aluguel, e presença em 14 estados. Pela abertura por tipologia divulgada pela gestão, 13% correspondem a lajes corporativas, que são andares de escritórios, 33% a imóveis de renda urbana, como lojas e agências, e 54% a ativos que combinam esses dois usos.
Na prática, um portfólio aposta na densidade econômica paulista com contratos amarrados, enquanto o outro busca capilaridade nacional com maior giro potencial de ocupantes.
0,93 vez e 0,88 vez sobre o patrimônio: desconto pede leitura de qualidade
A relação entre preço em bolsa e valor contábil por cota, chamada de P/VP, colocou ambos abaixo do patrimônio. O ALZR11 terminou o mês com cota patrimonial de R$10,69 frente ao preço de R$9,94, equivalente a cerca de 0,93 vez. O TVRI11 registrou cota patrimonial de R$100,51 contra preço de R$88,37, o que leva o múltiplo a 0,88 vez.
Negociação abaixo do valor patrimonial, por si só, não autoriza concluir que há pechincha. A qualidade dos prédios, a perspectiva de manutenção dos aluguéis e os riscos de cada carteira precisam entrar na conta.
A taxa de espaços vagos, chamada de vacância física, ilustra o ponto. No ALZR11, a ociosidade segue restrita ao imóvel DuPont, com 97% de ocupação, enquanto as demais unidades permanecem totalmente alugadas. No TVRI11, a vacância atingiu 11,7% após o encerramento de rescisões antecipadas envolvendo algumas agências bancárias, cujas penalidades já foram cobradas e liquidadas. O fundo ainda havia recebido aviso de saída de uma agência no Conjunto Nacional e aguardava a entrega formal de outro ponto, cujo aluguel continuava sendo cobrado até a devolução das chaves.
213 mil cotistas e R$2,93 milhões por dia: o porte no mercado secundário
Em tamanho de base e giro, o ALZR11 se mostra mais massificado. Setembro terminou com 213.940 cotistas e média diária de negociação próxima de R$2,93 milhões. No mês, a cota recuou 0,6%, com retorno total de 0,5% quando incluídos os proventos, segundo o levantamento divulgado pelo fundo.
O TVRI11 encerrou o período com 57.489 cotistas e volume médio diário de R$840 mil. O contingente de investidores e o giro ajudam a dimensionar a presença no secundário, embora a liquidez efetiva oscile conforme o humor do pregão.
Em patrimônio líquido, as dimensões se aproximam: R$1,758 bilhão no ALZR11 e cerca de R$1,60 bilhão no TVRI11. São veículos de porte relevante, com estratégias distintas para transformar metro quadrado em fluxo mensal, um ancorado em permanência contratual longa e outro em escala geográfica com reciclagem mais intensa de contratos.