Principais pontos
- a operação troca risco de obra e custo de carregamento em um período de juros elevados por liquidez imediata e ganho estimado
- o resultado estimado é de R$ 121,2 milhões, equivalentes a R$ 2,15 por cota, com Taxa Interna de Retorno de 43,6% ao ano
- os três imóveis somam 182.475 metros quadrados de ABL e estão 100% locados para Mercado Livre e Amazon
O fundo imobiliário CPLG11, da Capitânia, assinou um Memorando de Entendimentos (MoU, instrumento preliminar que registra condições negociadas sem concluir a venda) para se desfazer de uma só vez dos três galpões logísticos que formam seu portfólio atual por R$ 958,6 milhões, segundo a fonte.
A leitura do Ativo Virtual é que a operação troca risco de obra e custo de carregamento em um período de juros elevados por liquidez imediata e ganho estimado, o que pode indicar uma estratégia de giro de portfólio em vez de manter os empreendimentos até a estabilização para renda de longo prazo.
Vender agora para não carregar a obra até a estabilização
Segundo a gestora, a decisão de colocar todo o portfólio à venda partiu da comparação entre o preço alcançado pelos ativos e o custo de capital exigido para sustentar os projetos ainda em desenvolvimento.
A Capitânia informou que estudou alternativas, incluindo a contratação de dívida, e concluiu que, com os juros nos patamares atuais, a alienação tende a ser mais favorável aos cotistas do que suportar os custos dos empreendimentos até a ocupação plena e a maturação da renda.
Historicamente, esse tipo de escolha costuma aparecer em fundos de desenvolvimento quando o valor de venda permite antecipar o retorno e reciclar o capital para novas oportunidades, em lugar de prolongar a exposição ao cronograma de obras.
Retorno projetado e efeito direto no patrimônio
Pelas contas divulgadas pela gestora, a transação pode gerar um resultado de R$ 121,2 milhões, equivalentes a R$ 2,15 por cota, com Taxa Interna de Retorno (TIR, taxa que iguala o valor presente de entradas e saídas do investimento) de 43,6% ao ano.
O resultado estimado é de R$ 121,2 milhões, equivalentes a R$ 2,15 por cota, com Taxa Interna de Retorno de 43,6% ao ano.
Caso a venda seja fechada nos termos apresentados, a estimativa aponta ainda uma elevação de aproximadamente 20,08% na cota patrimonial, referência contábil que reflete o valor dos ativos do fundo dividido pelo número de cotas.
Como o pagamento de quase R$ 1 bilhão foi desenhado
O recebimento seria dividido em duas etapas. Do total, R$ 671 milhões, correspondentes a 70% do negócio, seriam pagos no fechamento.
Os R$ 287,6 milhões restantes seriam desembolsados em até 12 meses, conforme o cumprimento das condições previstas para cada imóvel. Essa segunda parcela será atualizada pela variação positiva do IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, indicador oficial da inflação) acrescida de juros de 6% ao ano.
O desenho fraciona o risco entre comprador e vendedor: a maior parte entra no caixa na conclusão, enquanto o saldo acompanha a evolução de cada ativo e preserva correção monetária mais juro.
Raio-X dos três ativos 100% locados para Mercado Livre e Amazon
Os três imóveis somam 182.475 metros quadrados de ABL e estão 100% locados para Mercado Livre e Amazon. ABL (Área Bruta Locável) é a metragem disponível para locação e base do cálculo da receita de aluguel.
| Imóvel | Ocupante | Participação do CPLG11 | ABL própria | Situação |
|---|---|---|---|---|
| CPLG Meli Jacareí | Mercado Livre | 83% | 111.433 m² | obra com 9,54% de avanço |
| CPLG Amazon SJP | Amazon | 77% | 46.743 m² | obra com 34,86% de avanço |
| CPLG Meli Imigrantes | Mercado Livre | 32% | 24.299 m² | concluído e em operação |
O CPLG Meli Jacareí concentra a maior fatia da operação. O CPLG Amazon SJP fica em São José dos Pinhais, na região metropolitana de Curitiba. O CPLG Meli Imigrantes está localizado em São Bernardo do Campo, na Grande São Paulo, e é o único já entregue.
Dois dos três ativos ainda estão em construção, o que ajuda a entender a lógica financeira de vender o conjunto em vez de financiar a conclusão.
O que ainda falta para o negócio sair do papel
O acordo permanece sujeito a condições precedentes. Entre elas estão a realização de diligências pelo comprador, auditoria legal, técnica e financeira típica desse tipo de transação, a assinatura dos documentos definitivos e as aprovações dos administradores dos fundos envolvidos e do Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica, autarquia que avalia atos de concentração).
Segundo a Capitânia, a venda encerraria o segundo ciclo completo de investimento e desinvestimento do CPLG11. Em menos de três anos de atividade, o fundo terá vendido sete ativos, somando aproximadamente R$ 1,70 bilhão em desinvestimentos e R$ 223,1 milhões em ganho de capital, já considerando a operação em negociação.
Para quem acompanha o fundo, o ponto de observação passa a ser o cumprimento dessas etapas, o calendário da segunda parcela em até 12 meses e a destinação do caixa liberado para novas alocações.