A primeira emissão do AZ Quest Panorama Data Centers (AZDC) captou R$ 482 milhões e atraiu mais de 7 mil investidores para um veículo com prazo fechado de dez anos e remuneração definida em contrato a partir de IPCA + 9,5% ao ano. A estrutura foi montada para financiar ativos da Scala, uma das principais operadoras de data centers do país, e coloca um FII temático do segmento no mercado brasileiro justamente quando a regulamentação do Redata redesenha a atratividade da infraestrutura digital.
Retorno contratado no lugar da oscilação diária
O desenho do fundo da AZ Quest ataca um ponto sensível para o investidor pessoa física: a volatilidade dos fundos imobiliários listados. Em vez de comprar cotas sujeitas à marcação diária do mercado, o cotista adquire exposição a um ativo real com fluxo previsível e data para terminar.
A mecânica é imobiliária. O veículo adquire os ativos da Scala, que segue no papel de locatária por contratos de prazo longo e, no fim do período, tem a obrigação de recomprá-los. A remuneração começa em IPCA + 9,5% ao ano quando a operação vai até o décimo ano e pode alcançar IPCA + 10,5% em cenários específicos de recompra antecipada. Para a pessoa física, a proposta soma renda de longo prazo e isenção fiscal — vantagem que ganha peso na comparação com aplicações de renda fixa tributadas.
Na avaliação de Marcos Freitas, gestor de fundos imobiliários da AZ Quest Panorama, o formato abre uma via adicional de captação para operações que exigem aportes pesados. As companhias de data centers recorrem hoje a equity, dívida corporativa e project finance — financiamento estruturado cujo pagamento se apoia no próprio projeto; o modelo imobiliário entra como mais uma alternativa.
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Captação na 1ª emissão | R$ 482 milhões |
| Investidores | mais de 7 mil |
| Remuneração até o 10º ano | IPCA + 9,5% ao ano |
| Remuneração em recompra antecipada | IPCA + 10,5% ao ano |
| Prazo | 10 anos |
| Unidades da Scala | 13 |
| Capacidade instalada da Scala | ~200 MW |
| Investimento projetado (ABDC, até 2030) | R$ 500 bilhões |
| Capacidade do país (ABDC, até 2030) | 730 MW → 3,2 GW |
O lastro vem de 13 unidades e 200 MW
Os ativos que sustentam a operação pertencem à Scala, que opera 13 unidades no Brasil e soma cerca de 200 MW instalados — o megawatt funciona aqui como medida de porte de um data center. A companhia é controlada pela DigitalBridge.
Alianza mantém o spin-off do ALZR11 no radar
Na Alianza, a rota é distinta. A gestora já tem exposição a data centers dentro da própria estrutura e mantém aberta a possibilidade de um spin-off — a separação desses ativos em um veículo listado dedicado ao segmento. O movimento dependeria de uma melhora das condições de mercado.
Segundo Fabio Carvalho, sócio da Alianza, o interesse na operação segue vivo, mas só tende a avançar em um cenário de juros mais baixos. O porte dos projetos e o patamar atual das taxas aparecem como os principais obstáculos.
Projetos maiores mudam a conta da aquisição
O crescimento do próprio setor deixou a estrutura ainda mais complexa. Operações que no passado demandavam algumas centenas de milhões de reais hoje envolvem cifras bem maiores, o que dificulta a compra integral de um ativo por um único fundo.
Carvalho dá a medida da mudança: data centers considerados médios, antes na faixa de R$ 200 milhões, hoje aparecem perto de R$ 700 milhões. A saída estudada pela Alianza é participar de projetos de maior porte sem necessariamente adquirir 100% dos ativos. Nesse arranjo, o ALZR11, apontado por Carvalho como um fundo multiestratégia, ganharia flexibilidade para incorporar data centers.
Contratos de mais de uma década sustentam a previsibilidade
A duração dos contratos é o que pode fazer um data center se comportar como ativo de renda. Segundo Carvalho, os empreendimentos já em operação têm vínculos longos, e os projetos futuros podem nascer com prazos ainda mais extensos. Alguns vínculos ainda têm mais de dez anos a cumprir, e ativos futuros poderiam ser adquiridos com prazos de 15 ou até 20 anos.
Redata e a aposta no Brasil como polo regional
A expansão dos fundos do setor caminha junto com uma mudança de percepção sobre o lugar que o Brasil pode ocupar na indústria global de data centers. Marcos Freitas aponta duas vantagens competitivas: energia barata e abundante, com produção que chega a superar a capacidade de distribuição e consumo, e a posição geopolítica próxima aos Estados Unidos, fator que favorece a formação de um polo regional.
Para o gestor da AZ Quest, a regulamentação do Redata abre caminho para o país se tornar um hub de data centers capaz de atender não só a demanda doméstica, mas também outros mercados.
R$ 500 bilhões até 2030: a dimensão da aposta
O tamanho do mercado em jogo aparece nas estimativas da Associação Brasileira de Data Centers (ABDC). A entidade projeta R$ 500 bilhões em investimentos no país até 2030, período em que a capacidade instalada daria um salto de 730 MW para 3,2 GW. A escala do avanço ajuda a explicar por que as gestoras buscam contratos cada vez mais longos e estruturas imobiliárias para financiar a expansão.
Para o investidor brasileiro, o movimento amplia as opções de exposição ao tema e desloca a régua de comparação. Veículos com prazo e retorno contratados são desenhados para capturar renda, e não a valorização de curto prazo das cotas — o que muda o tipo de risco embutido: entram em cena a duração do contrato, a qualidade do inquilino e a capacidade de execução dos projetos.