A B3 discute com gestoras, corretoras e outros elos da indústria de fundos imobiliários uma agenda capaz de redesenhar os padrões de governança e transparência do setor. O horizonte traçado pela bolsa é ambicioso: levar o estoque dos FIIs, hoje na casa dos R$ 200 bilhões, a patamares de R$ 500 bilhões ou até se aproximar de R$ 1 trilhão.

A pergunta que interessa a quem carrega fundos imobiliários na carteira é o que essa agenda altera na prática. A resposta está menos no anúncio em si e mais no mecanismo escolhido: aproximar os FIIs do padrão dos REITs — os veículos imobiliários listados no exterior — para que o mercado deixe de ser lido apenas localmente e passe a atrair capital global.

O que a B3 está desenhando

Segundo Thalita Forne, superintendente da B3, a demanda por novos padrões chegou à bolsa por meio de gestores, corretoras e demais agentes do mercado. A executiva afirmou que a bolsa trabalha nessa frente há cerca de 18 meses, em parceria com gestoras, para ampliar a transparência dos fundos e alinhar a contabilidade brasileira às práticas internacionais.

O pano de fundo é o reconhecimento dos FIIs como equivalentes aos REITs, o que abriria portas para a inclusão dos fundos em índices internacionais. Para obter essa equiparação, porém, os fundos precisam cumprir uma lista de exigências — entre elas, publicar documentos e relatórios contábeis em inglês e manter um site no mesmo idioma.

A inspiração declarada remete ao Novo Mercado, segmento da B3 que impõe regras extras de governança às companhias abertas. A superintendente ponderou que talvez não se trate de uma agenda idêntica para os FIIs, mas afirmou que a provocação agrada à bolsa.

Estrangeiro como agente de pressão

A entrada de investidores de fora é vista como um motor adicional de cobrança. Thalita Forne observou que um investidor internacional acostumado a outros padrões tende a questionar mais o gestor, o que estimula as próprias casas a aprimorar a divulgação de informações e os mecanismos de governança. A lógica descrita é de retroalimentação: quanto maior a exposição global, maior a necessidade de atender a critérios reconhecidos lá fora.

O efeito prático aparece quando um fundo passa a integrar um índice internacional. Nesse momento, ele fica elegível a receber recursos de fundos passivos e ETFs que replicam o indicador. A B3 relata aumentos expressivos de volume durante os rebalanceamentos desses índices, com saltos de 10 a 30 vezes na negociação.

Grupo de trabalho e temas em pauta

Existe na bolsa um grupo de trabalho formado por representantes do mercado para debater os rumos da indústria de FIIs. O colegiado reúne gestores, corretoras e, ocasionalmente, casas de research e representantes de outras classes de ativos.

As reuniões têm periodicidade de dois ou três meses e abordam temas como liquidez, formação de preços, transparência e criação de novos produtos. Entre as iniciativas em discussão está a expansão da lista de ativos que podem servir de garantia — frente que já avançou na B3 —, além de medidas para aprimorar a negociação dos fundos e tornar mais simples o ingresso e a saída de cotistas.

O que muda para o investidor

A consequência mais direta de um padrão de governança mais rígido tende a ser o aumento do custo de estrutura para as gestoras, o que historicamente favorece casas maiores e mais profissionalizadas. Para o cotista, o ganho potencial vem em duas frentes: informação mais comparável entre fundos e maior presença de capital estrangeiro, o que costuma se traduzir em mais liquidez.

O outro lado da equação é o tamanho do mercado. Sair de uma negociação diária na casa dos milhões para bilhões, como projetado pela B3, depende de fatores que fogem ao controle da bolsa — entre eles o ciclo de juros. A própria executiva lembrou que o mercado imobiliário real, tanto o de tijolo quanto o de papel, tende a se beneficiar de um cenário de queda da taxa básica.

A agenda de governança, portanto, funciona como pré-condição para o cenário maior: sem padrão reconhecido lá fora, o fluxo internacional não chega; sem fluxo, a meta de R$ 1 trilhão fica distante. O que observar daqui para frente são os desdobramentos do grupo de trabalho e eventuais novas exigências que a bolsa venha a formalizar.