HOFC11 fecha venda do Morumbi: R$ 25,308 mi vencem só em 2030

O fundo imobiliário HOFC11 concluiu a alienação dos direitos sobre o Edifício Morumbi, na capital paulista, em uma transação de R$ 90,9 milhões que combina venda de participação societária e usufruto — e cujo último pagamento está marcado para 12 de junho de 2030, data de vencimento de um saldo de R$ 25,308 milhões ainda em aberto.

Duas pernas: quotas da empresa e usufruto do prédio

O valor se reparte em duas frentes. A primeira soma R$ 60,6 milhões e corresponde à venda das quotas da HOFC Empreendimentos Imobiliários, companhia que detinha a nua propriedade do prédio. A segunda, de R$ 30,3 milhões, remunera a cessão onerosa do usufruto que pertencia ao fundo. Usufruto é o direito de usar o imóvel e capturar sua renda; a nua propriedade é a titularidade do bem sem esse direito de uso — as duas camadas podem ser negociadas de forma independente, o que explica a divisão da operação.

A quitação que passou pelas cotas, não pelo caixa

Os contratos com o TRX Real Estate FII (TRXF11) foram celebrados em 4 de setembro. Depois disso, o TRX Real Estate FII indicou o Hedge Renda Corporativa FII para assumir a ponta compradora, com efeitos retroativos à data dos contratos, e subscreveu e integralizou cotas desse veículo.

A quitação ao HOFC11 veio em boa parte por compensação de créditos ligados à subscrição de cotas do TRXF11. O arranjo utilizou 694.999 cotas, a R$ 94,39 cada, preço que já embute os custos da oferta e que reduziu a necessidade de desembolso em dinheiro. Quase a totalidade dos cerca de R$ 30,3 milhões do usufruto foi paga por essa via; na parcela das quotas, R$ 35,3 milhões tiveram liquidação semelhante, conforme os termos acertados entre as partes.

O saldo de R$ 25,308 milhões

Restou ao fundo R$ 25,308 milhões a receber, com vencimento final em 12 de junho de 2030. A correção segue a variação positiva acumulada do IPCA, somada a juros remuneratórios de 9,20% ao ano, segundo os instrumentos da transação.

Para encurtar o prazo, o HOFC11 pretende securitizar esses créditos — em resumo, transformar o valor a receber em títulos negociáveis e trocar o fluxo futuro por caixa. A estimativa é concluir a estruturação em até 30 dias, dependendo das condições de mercado. Caso a cessão se concretize, ela será definitiva e sem coobrigação do fundo, isto é, sem obrigação de cobrir eventual inadimplência do devedor.

O que já foi resolvido no fechamento

As quitações do preço do usufruto e da parcela já paga pela aquisição das quotas foram formalizadas. As condições para o closing — a etapa que torna o negócio definitivo — foram cumpridas, incluindo a anuência dos titulares dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que usam o Edifício Morumbi como garantia. CRI é um título de renda fixa lastreado em créditos do setor imobiliário.

O HOFC11 ficou responsável pelo ITBI, imposto municipal sobre transferência de imóveis, pelas despesas cartorárias e pelos demais custos de estruturação, conforme os documentos da operação.

O que muda para quem acompanha o fundo

Caixa à vista e caixa escalonado não têm o mesmo efeito sobre a gestão de um fundo. Neste caso, a maior parte do valor foi equacionada por compensação de créditos e o restante tem prazo longo, atrelado a IPCA e juros. A entrada de recursos depende, portanto, de duas etapas: a securitização, estimada em até 30 dias, e a demanda dos investidores pelos títulos no momento da oferta.

Estruturas que dividem usufruto e nua propriedade são um recurso conhecido na indústria de fundos imobiliários para monetizar ativos sem abandonar a renda do imóvel. Historicamente, a conversão dessas operações em dinheiro tende a ocorrer de forma escalonada, conforme cada etapa é liquidada e as garantias são liberadas — elemento que ganha peso quando o saldo remanescente tem vencimento distante.

Números da operação