O fundo imobiliário HSI Logística (HSLG11) acionou a Justiça para retomar dois galpões ocupados pela Casas Bahia (BHIA3) depois que a varejista, em recuperação judicial, deixou de quitar o aluguel de setembro de 2026. O débito vencido soma R$ 4,30 milhões, e a ação de despejo por inadimplência foi protocolada em 8 de outubro, segundo comunicado da administradora e da gestora do fundo ao mercado.
O calendário ajuda a medir a urgência: o vencimento caiu em 7 de outubro, véspera do ajuizamento. Os contratos que originaram a cobrança são os dos empreendimentos HSI Log. Contagem, em Contagem (MG), e HSI Log. São José dos Pinhais, no Paraná.
Crédito extraconcursal: o que fica fora da recuperação judicial
No mesmo comunicado, o fundo classificou o valor devido como extraconcursal. O termo define créditos que nascem depois do pedido de recuperação judicial e que, em regra, não sofrem os efeitos do processo — a cobrança não entra na fila de credores reorganizada pelo plano e segue o rito comum. Como o aluguel de setembro venceu depois de a varejista protocolar sua recuperação, o HSLG11 sustenta que o montante não se submete ao regime da RJ.
Essa é a diferença relevante para o cotista: o valor em atraso não fica preso ao calendário do plano de recuperação. Em contrapartida, a natureza extraconcursal não garante recebimento imediato — ela apenas define o foro e as regras da cobrança, cujo desfecho agora depende do Judiciário.
Os números do atraso, do fundo e da varejista
| Item | Valor |
|---|---|
| Aluguel de setembro de 2026 não pago | R$ 4,30 milhões |
| Vencimento do débito | 7 de outubro de 2026 |
| Protocolo da ação de despejo | 8 de outubro de 2026 |
| Participação da Casas Bahia na receita contratada do HSLG11 | 30,7% |
| Receita de locação direta | 27,4% |
| Receita de áreas sublocadas à varejista | 3,3% |
| Prejuízo líquido no 2T26 | R$ 10,1 bilhões |
| Prejuízo líquido no 2T25 | R$ 555 milhões |
30,7% da receita contratada em um só inquilino
O relatório gerencial mais recente do HSLG11 mostra a dimensão da exposição: a Casas Bahia responde por 30,7% da receita de aluguel contratada do fundo. Desse total, 27,4% vêm de locação direta e 3,3% de áreas sublocadas à varejista — a sublocação ocorre quando o inquilino repassa a um terceiro parte do imóvel que alugou.
A concentração é o ponto que o fato relevante escancara. Quando um único locatário sustenta quase um terço da renda contratada, um atraso pontual deixa de ser ruído contábil e passa a pressionar a base de distribuição de rendimentos — o efeito tende a crescer conforme a cobrança se estende no tempo.
A deterioração que antecedeu a recuperação judicial
A Casas Bahia comunicou o pedido de recuperação judicial em 16 de agosto, ao lado de algumas subsidiárias. Na ocasião, a empresa associou a decisão ao agravamento das condições econômico-financeiras e citou, entre os fatores, um ambiente macroeconômico de juros elevados.
O balanço do segundo trimestre de 2026 (2T26) ajuda a medir a profundidade do problema: prejuízo líquido de R$ 10,1 bilhões, cifra 18 vezes maior que a perda de R$ 555 milhões registrada no mesmo intervalo de 2025. Eventos não recorrentes — contratos não performados, baixa de ativos, despesas de reestruturação e Imposto de Renda diferido — explicam R$ 9,1 bilhões do resultado.
O efeito do calote sobre a renda do HSLG11
O atraso de setembro não altera, por si, o desenho do portfólio: a Casas Bahia segue ocupando os dois galpões e segue respondendo por 30,7% da receita contratada. O que muda é a natureza dessa renda — parte dela passa a depender de uma decisão judicial e do comportamento da varejista nos vencimentos seguintes.
Historicamente, fundos com receita muito concentrada em poucos inquilinos tendem a sentir de forma mais acentuada qualquer renegociação, atraso ou devolução de área. No caso de um galpão logístico devolvido, a troca de locatário costuma envolver prazo de negociação e investimentos para adequar o imóvel a um novo ocupante, o que pode adiar a recomposição da renda distribuída aos cotistas.
A ação de despejo, por sua vez, não é automaticamente o caminho mais rápido nem o desfecho mais provável: processos desse tipo dependem do trâmite judicial e podem terminar em acordo entre as partes, com pagamento ou repactuação do contrato. Para quem acompanha o fundo, dois marcadores concretos se destacam daqui para frente — a evolução da cobrança dos R$ 4,30 milhões e o peso que a varejista continuará a ter na receita contratada do HSLG11.