O giro de R$ 812 mil registrado em SNFZ11 no pregão de 13 de outubro recolocou o fiagro — veículo que aplica em cadeias do agronegócio — no radar de quem acompanha rendimentos. O dado que melhor dimensiona a estrutura do fundo, porém, aparece em outro ponto da carteira: a exposição a imóveis rurais corresponde a 256,3% do patrimônio líquido. O volume de negócios surge na semana em que o mercado de fundos imobiliários e fiagros se concentra na data-base de 15 de outubro, referência usada por diversas gestoras para apurar rendimentos.
Exposição de R$ 306,8 milhões supera o capital dos cotistas
Depois das aquisições concluídas em julho, as terras do SNFZ11 passaram a ser avaliadas em R$ 306,8 milhões. O valor corresponde a 256,3% do patrimônio líquido, ou seja, o fundo carrega ativos rurais por um montante superior ao capital aportado pelos cotistas. Esse arranjo tende a amplificar o efeito do desempenho dos contratos de arrendamento e dos CRAs sobre o resultado distribuível — CRA é a sigla de Certificado de Recebíveis do Agronegócio, título que representa créditos do setor.
Cada uma das propriedades segue arrendada à Jequitibá Agro, o que mantém em zero a vacância física (área sem ocupante) e a financeira (aluguel não recebido).
As três fazendas que elevaram a carteira a nove ativos
| Fazenda | Município | Área total | Área útil |
|---|---|---|---|
| Guaraipós | Nova Lacerda (MT) | 2.242 ha | 1.319,23 ha |
| Berrante | Nova Lacerda (MT) | 1.164 ha | 722,98 ha |
| Panteão | Gaúcha do Norte (MT) | 317 ha | 96,63 ha |
Guaraipós e Berrante ficam no mesmo município, Nova Lacerda, e diferem bastante de porte: a primeira ocupa 2.242 hectares, dos quais 1.319,23 são aproveitáveis; a segunda tem 1.164 hectares, com 722,98 de área útil. Panteão, a menor das três, soma 317 hectares (96,63 úteis) e está em Gaúcha do Norte, região onde o fundo já detinha as fazendas Coliseu.
Com as incorporações, a carteira chegou a nove ativos, sendo seis fazendas e três CRAs.
Oferta de R$ 51,8 milhões e o avanço da base de cotistas
A terceira oferta pública do fundo levantou R$ 51,8 milhões, dinheiro que deu suporte à compra das três áreas no Mato Grosso. Segundo a gestora, o patrimônio cresceu perto de 50% com essa captação.
A base de cotistas encerrou o período em 15.785 nomes, novo recorde, após a entrada de 564 investidores em um único mês. A comunicação da gestora cita um patamar ainda maior, de mais de 16 mil investidores, e atribui ao fundo a liderança do segmento em número de cotistas.
O que observar depois da data-base de 15 de outubro
O resultado de julho somou R$ 1,59 milhão, ou cerca de R$ 0,131 por cota, base que permitiu distribuir R$ 0,10 por cota — mesmo valor dos meses anteriores. Em setembro, o pagamento confirmado repetiu os R$ 0,10 por cota, com data-base em 15 de setembro e crédito aos cotistas em 25 de setembro.
Para quem tem exposição ao fundo, o que muda daqui em diante é a régua de comparação: a receita de arrendamento e o retorno dos CRAs definem se o patamar de R$ 0,10 por cota se sustenta, enquanto a fatia de terras acima do patrimônio líquido funciona como multiplicador — para cima ou para baixo — desse resultado.
Renda recorrente e valorização das terras caminham juntas na estratégia do SNFZ11, mas o tamanho da exposição sobre o patrimônio líquido é o fator que separa um mês de distribuição tranquilo de um mês de ajuste.