TRXF11 assina compra de R$ 340,25 mi: quitação fica para 2030

A fatura que só fecha em 2030

O fundo imobiliário TRXF11 firmou compromissos para adquirir dois ativos de lajes corporativas em São Paulo por R$ 340,25 milhões. A operação reúne dez unidades do Thera Corporate – Torre 3, na região da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, e o Edifício Morumbi, na Avenida Morumbi. Do total, R$ 249,34 milhões correspondem ao Thera Corporate e R$ 90,91 milhões à propriedade plena do Edifício Morumbi, conforme apuração publicada pela InfoMoney.

O dado que separa este anúncio de uma compra convencional é o calendário. A operação foi montada em etapas, e parte relevante do preço não será quitada à vista: duas parcelas vencem apenas em 12 de junho de 2030, corrigidas pelo IPCA mais juros de 9,20% ao ano.

As dez unidades adquiridas no Thera Corporate ocupam os 3º, 4º, 16º, 17º e 18º pavimentos da Torre 3. A transação foi firmada com o Hedge AAA (HAAA11) e prevê um pagamento dividido em duas etapas. A primeira parcela, de R$ 95,33 milhões, será paga na conclusão da 13ª emissão de cotas do TRXF11, e o fundo poderá utilizar créditos decorrentes da subscrição de cotas pelo HAAA11 para compensar esse valor. O saldo de R$ 154,01 milhões ficará para uma segunda etapa, com vencimento previsto para 12 de junho de 2030. O montante será atualizado pela variação positiva do IPCA e terá acréscimo de juros remuneratórios de 9,20% ao ano.

Morumbi: nua propriedade e usufruto em duas frentes

A aquisição do Edifício Morumbi foi estruturada em duas frentes. O TRXF11 desembolsará R$ 60,61 milhões pela totalidade das cotas da HOFC Empreendimentos Imobiliários, sociedade que detém a nua propriedade do imóvel — a titularidade do bem separada do direito de explorá-lo. Além disso, o fundo pagará R$ 30,30 milhões pelo usufruto do edifício, atualmente pertencente ao Hedge Office Income (HOFC11). A liquidação poderá ser feita por meio da compensação de créditos decorrentes da subscrição de cotas do TRXF11 pelo HOFC11.

Dos R$ 60,61 milhões referentes à HOFC Empreendimentos, R$ 35,30 milhões serão pagos inicialmente, também com possibilidade de compensação parcial por créditos de subscrição. Os R$ 25,31 milhões restantes vencem em 12 de junho de 2030 e seguem a mesma dinâmica: IPCA mais juros de 9,20% ao ano. O HOFC11 poderá ceder esse crédito a terceiros, inclusive a uma companhia securitizadora.

O que a estrutura revela para quem tem cotas

A leitura é que o desenho transforma os vendedores em financiadores da compra. Em vez de exigir caixa imediato, o TRXF11 entrega às contrapartes créditos de subscrição — cotas novas do próprio fundo — e mantém o restante do preço como passivo de longo prazo, corrigido pelo IPCA e remunerado a 9,20% ao ano. Historicamente, arranjos assim tendem a preservar liquidez no curto prazo, mas transferem ao cotista duas variáveis de acompanhamento: o custo de carregar um passivo indexado à inflação até 2030 e o efeito sobre o número de cotas em circulação conforme a 13ª emissão avança. Não há, na fonte, projeção de rentabilidade da operação nem estimativa de impacto sobre as distribuições do fundo — elementos que só podem ser medidos após o fechamento.

O que ainda falta para a operação sair do papel

Apesar dos contratos já celebrados, as aquisições ainda não estão concluídas. O fechamento depende do cumprimento de condições precedentes previstas nos acordos. Entre elas está a aprovação das operações pelos cotistas do HOFC11 e do HAAA11, por meio de consultas formais. As assembleias têm encerramento previsto para 21 de setembro de 2026. No caso do Thera Corporate, também será necessária a anuência dos titulares dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que possuem os imóveis como garantia. Já o HOFC11 ficará responsável pela execução e pelos custos do retrofit do sistema de ar-condicionado do Edifício Morumbi — retrofit, aqui, significa a modernização de sistemas e instalações de um imóvel já existente.

O que observar daqui em diante

Para quem acompanha TRXF11, HAAA11 e HOFC11, o evento cria uma agenda concreta: a conclusão da 13ª emissão de cotas do TRXF11, que dispara a primeira parcela de R$ 95,33 milhões; o desfecho das assembleias com prazo em 21 de setembro de 2026; e o comportamento do IPCA, que reajusta as parcelas com vencimento em 2030. Como os vendedores passam a ser credores do fundo, o risco de crédito deixa de ser apenas externo e passa a circular dentro do próprio conjunto de FIIs envolvidos. A conclusão das condições precedentes é o que separa um compromisso assinado de um ativo efetivamente incorporado à carteira.