Esther Towers: locação do Itaú iguala um trimestre de escritórios em SP

O contrato que equivale a um trimestre inteiro

O Itaú Unibanco fechou a locação das duas torres do Complexo Esther Towers, na Chucri Zaidan, zona sul da capital paulista. A área contratada, de 91,4 mil m², faz da operação a maior já registrada no mercado corporativo brasileiro e corresponde a uma superfície comparável a 12 campos de futebol. O dado isolado já seria relevante; a comparação dá escala ao feito: o banco ocupou, em um único contrato, um volume equivalente ao que São Paulo costuma absorver em um trimestre inteiro, algo em torno de 90 mil m².

Absorção, no jargão do setor, é a área efetivamente locada em determinado período. A Eztec, proprietária do complexo, foi assessorada pela CBRE; o Itaú Unibanco, pela Binswanger Brazil. As duas consultorias intermediaram a transação e são a origem dos dados de mercado reunidos abaixo.

Vacância: o retrato que o contrato redesenha

O negócio chega em um momento de encolhimento da oferta. Na pandemia, a vacância — fatia do estoque de escritórios sem ocupante — bateu em 22% na média da cidade. Hoje está em 15%. Entre os prédios triplo A, classificação de topo do mercado corporativo, o indicador é bem menor: 9,8%, segundo CBRE e Binswanger.

A retomada tem cronologia conhecida. Entre 2020 e 2021, na fase mais aguda da crise sanitária, companhias devolveram escritórios. O movimento de volta começou em 2022, puxado por empresas de pequeno e médio porte, e só mais recentemente alcançou as grandes — Nubank, Amazon e Uber estão entre as que reduziram ou cortaram o home office.

Nos endereços mais disputados, a folga praticamente desapareceu. Paulista, Faria Lima e JK operam com vacância entre 5% e 9%. A Chucri Zaidan, até então tratada como opção secundária, vinha com 13,5% de área vaga; com a chegada do Itaú, o número recua para 12%. Caso o complexo fosse inaugurado sem inquilino, a região saltaria para 22% — contraste que ajuda a explicar por que o negócio foi tratado como divisor de águas.

Eduardo Cardinali, diretor de transações de escritórios da Binswanger, avalia que a Chucri Zaidan ganhou status de polo corporativo consolidado e deixou de ser encarada apenas como endereço de custo mais baixo frente à Faria Lima.

Do Green Towers ao Esther Towers: o que o novo recorde muda

O posto de maior locação do país pertencia ao Banco do Brasil desde 2013, quando a instituição ocupou o Green Towers, conjunto de três torres corporativas em Brasília que soma 86 mil m². Outro negócio de porte semelhante citado no levantamento é o Centro Empresarial Senado, no Rio, com 96 mil m² alugados pela Petrobras — mas há uma diferença de método relevante. Aquele conjunto nasceu sob medida para a estatal, no formato conhecido como built-to-suit, com inquilino definido antes do início das obras. Esther Towers e Green Towers, por outro lado, foram erguidos no modelo especulativo, sem locatário garantido na largada.

A distinção importa porque é justamente o risco de nascer vazio que o contrato do Itaú elimina no caso do complexo paulistano. Um empreendimento especulativo de grande porte depende de demanda futura; quando ela demora a aparecer, o custo surge na forma de vacância e de descontos na mesa de negociação.

A oferta que não será reposta

Quem procura grandes blocos de lajes corporativas — expressão usada para os andares de escritórios de um edifício — encontra cada vez menos alternativas. Felipe Giuliano, diretor sênior de locação da CBRE, observa que os prédios de grande porte em obras já têm área praticamente toda comprometida. No segmento acima de 50 mil m², as opções se resumiam ao próprio Esther Towers e ao Alto das Nações, o edifício mais alto da cidade, recém-concluído. Já para áreas superiores a 10 mil m² em imóveis triplo A, restam cinco endereços disponíveis na capital.

Boa parte da explicação é regulatória. Gabriela Gregori, gerente sênior de pesquisa de mercado da CBRE, lembra que o plano diretor vigente em São Paulo obriga o parcelamento de terrenos de grande porte e restringe o aproveitamento para uso comercial. A safra seguinte de prédios tende a ser de menor porte — e, para companhias que precisam de andares contíguos (pavimentos vizinhos, decisivos para operações que exigem equipes conectadas), isso significa ocupação pulverizada em vários endereços. Giuliano projeta que a carência de projetos grandes fique evidente a partir de 2027.

O aperto já alterou o comportamento dos inquilinos. A Amazon alugou sozinha o Edifício Biosquare, entregue neste ano. O Nubank contratou dois prédios ainda durante as obras, o Cyrela Corporate e o Capote. Pelas contas da CBRE, São Paulo receberá 180 mil m² de novos escritórios no ano que vem, mas cerca de metade desse volume já está alugado.

O que o dado sinaliza para quem investe

Dois efeitos merecem atenção de quem acompanha o setor pela ótica do investimento. O primeiro diz respeito ao risco de incorporação: um projeto especulativo de grande porte carrega a possibilidade de ser entregue sem ocupantes, e a Eztec (EZTC3), dona do Esther Towers, viu esse risco desaparecer com o contrato assinado antes da conclusão das torres — cenário que, na hipótese oposta, elevaria a vacância da Chucri Zaidan aos mesmos 22% vistos no pior momento da pandemia.

O segundo efeito é sobre o poder de barganha. Com poucos imóveis grandes disponíveis e a legislação urbanística limitando a reprodução de torres do mesmo porte, a negociação tende a pender para o lado de quem já detém esse estoque. Historicamente, cenários de oferta restrita costumam sustentar valores de locação e a valorização de ativos corporativos em operação — movimento que tende a ser acompanhado de perto por cotistas de fundos imobiliários com exposição a lajes corporativas na capital paulista.

Do lado do Itaú Unibanco (ITUB4), a operação concentra sob um único contrato uma área equivalente a um trimestre inteiro de absorção da cidade, em um complexo que só agora começa a operar. A decisão acompanha um movimento mais amplo de retomada do espaço físico por bancos e companhias de tecnologia, após anos de ajuste no modelo de trabalho.

As maiores locações recentes em São Paulo

A leitura da lista reforça um padrão: entre os maiores contratos recentes da capital, predominam empresas de tecnologia e de serviços financeiros, setores que costumam concentrar equipes em um mesmo endereço quando decidem reduzir o trabalho remoto.

O que observar daqui para frente

Três números funcionam como termômetro do mercado de escritórios paulistano nos próximos meses: os 180 mil m² previstos para entrega no ano que vem, com cerca de metade já comprometida; os cinco imóveis triplo A acima de 10 mil m² ainda disponíveis; e a projeção de escassez de projetos de grande porte a partir de 2027. Se a demanda por grandes áreas mantiver o ritmo observado neste ano, a disputa pelos últimos empreendimentos de porte tende a se intensificar antes que a oferta projetada se esgote.