Principais pontos
- A fatia com mais de R$ 500 mil em FIIs avançou 37% entre outubro de 2024 e junho de 2026 e atingiu 37% da base.
- Para 94% dos entrevistados, o recebimento mensal de proventos é o motivo central para seguir no segmento.
- O porcentual que vê o ambiente político como motivo para reduzir aportes saltou de 10% em 2024 para 70% em 2026.
A classe de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) trocou de pele: seis em cada dez cotistas já acumulam mais de cinco anos de estrada, fatia que era de apenas 13% em 2020 e alcançou 60% em 2026, segundo levantamento da Brain Inteligência Estratégica, do Clube FII e da Tree Inteligência Financeira obtido com exclusividade pelo Broadcast, do Grupo Estado.
A leitura do Ativo Virtual é que o segmento deixou de depender do novato atraído pela renda rápida e passou a se apoiar em um núcleo fiel, capitalizado e autônomo, o que tende a dar mais estabilidade ao mercado secundário e a reduzir giros abruptos de carteira, ainda que sob Selic (taxa básica de juros da economia brasileira) em patamar elevado.
De novatos a sêniores: a virada de perfil em seis anos
O estudo, realizado em junho de 2026 junto à base de investidores do Clube FII, registrou queda acentuada dos iniciantes. Quem tem até um ano de atuação, grupo que representava 36% em 2020, hoje soma somente 4%.
O envelhecimento da base veio acompanhado de carteiras mais robustas. A fatia com mais de R$ 500 mil em FIIs avançou 37% entre outubro de 2024 e junho de 2026 e atingiu 37% da base. Outros 32% declaram manter entre R$ 100 mil e R$ 500 mil aplicados, enquanto as faixas de menor valor perderam participação.
"O aplicador de menor tíquete procura retorno, enquanto o de maior patrimônio acompanha de perto a administração do portfólio", afirmou Fabio Tadeu Araújo, presidente-executivo da Brain, ao comentar as diferenças de porte, experiência e objetivo.
Renda mensal explica permanência com juro a 14,50% ao ano
Mesmo com a Selic em 14,50% ao ano, os FIIs seguem vistos como veículo de geração de proventos (rendimentos distribuídos periodicamente) e de formação de patrimônio de longo prazo.
Para 94% dos entrevistados, o recebimento mensal de proventos é o motivo central para seguir no segmento. A isenção de Imposto de Renda sobre esses rendimentos é citada por 77%, enquanto 52% valorizam a possibilidade de investir em imóveis sem lidar com escritura, inquilino e manutenção. Para 97%, os fundos fazem parte da estratégia para a aposentadoria.
Esse apego à previsibilidade ajuda a entender a resistência da indústria em um ciclo de juro real alto, quando a renda fixa indexada ao CDI (taxa de referência do mercado interbancário) historicamente costuma atrair parte do fluxo da pessoa física.
Carteira com 18 fundos e gestão por conta própria
A diversificação atingiu o maior nível da série histórica. A média atual é de 18 fundos por investidor, avanço de 84,5% sobre os 9,7 fundos registrados em 2020.
A autonomia também bateu recorde. Cerca de 97% afirmam conduzir sozinhos as decisões de alocação, sem auxílio de assessor ou gerente de banco. Desde o início do levantamento, em 2020, esse índice nunca ficou abaixo de 90%, mas a edição de 2026 marcou o pico em seis edições.
Na avaliação de Araújo, o comportamento reflete dois fatores: o peso das taxas de intermediação no retorno final e a percepção de simplicidade operacional dos FIIs, que são negociados na B3 (bolsa de valores brasileira) como ações.
Onde o capital está posicionado: recebíveis e logística na frente
Entre as categorias, os fundos de recebíveis (carteiras formadas por títulos de dívida imobiliária, como CRIs) figuram em 67% das carteiras e reúnem 67% das intenções de novos aportes. Os fundos de galpões logísticos (armazéns voltados para distribuição e e-commerce) aparecem em 66% das carteiras e lideram o apetite futuro, com 75% das menções para aplicação adicional.
| Segmento | Presente nas carteiras |
|---|---|
| Recebíveis imobiliários | 67% |
| Galpões logísticos | 66% |
| Híbridos | 57% |
| Shopping centers | 55% |
| Lajes corporativas | 52% |
| Fundos de fundos | 28% |
Os fundos híbridos (que combinam diferentes tipos de ativos imobiliários) e os de shopping centers, lajes corporativas (escritórios de alto padrão) e fundos de fundos (FIFs que compram cotas de outros FIIs) completam a lista de preferências.
Segundo Araújo, os recebíveis transmitem sensação de proteção por combinarem diferentes papéis e permitirem compensações se um projeto enfrentar dificuldade na ponta. A logística, por sua vez, se beneficia do crescimento do setor e de uma taxa reduzida de imóveis vagos.
Entre administradoras, a Kinea Investimentos foi lembrada por 63% dos participantes, seguida por BTG Pactual com 30%, Pátria com 29%, XP com 16% e Hedge/CSHG com 13%. Os tickers mais recorrentes são XPML11 com 23%, BTLG11 com 21% e TRXF11 com 18%.
Risco percebido sobe e política entra no radar
Apesar da fidelidade, a sensibilidade a riscos aumentou de forma expressiva. O porcentual que vê o ambiente político como motivo para reduzir aportes saltou de 10% em 2024 para 70% em 2026.
O risco de mercado (oscilação de preços das cotas) é apontado por 85%, à frente do risco de inadimplência (calote de inquilinos ou devedores) com 78% e do risco de vacância (proporção de áreas vagas nos imóveis) com 75%.
Retrato do cotista: homem, Sudeste e aposentado
A amostra segue majoritariamente masculina, com 89% de homens. Na divisão por idade, a geração Baby Boomers, de 62 a 80 anos, responde por 42%, e a Geração X, de 46 a 61 anos, por 38%.
A concentração regional permanece no Sudeste: São Paulo reúne 43%, Rio de Janeiro 12% e Minas Gerais 8%. No recorte por profissão, aposentados somam 22%, engenheiros 15%, profissionais de tecnologia da informação 8%, servidores públicos 7% e administradores 7%.
O universo total da indústria alcança cerca de 3,2 milhões de investidores pessoas físicas com CPF registrado na B3, o que reforça o peso desse público sênior, diversificado e focado em renda na sustentação do segmento.