O mercado de fundos imobiliários de tijolo (Fundos que aplicam diretamente em imóveis físicos) vive um paradoxo evidente: enquanto a atividade imobiliária real registra queda acentuada na vacância (taxa de imóveis desocupados), recuperação consistente em lajes corporativas e fluxo robusto em shoppings e logística, as cotas desses ativos negociados na B3 permanecem descontadas. O principal entrave, na visão de gestores ouvidos na Expert XP, continua sendo a política monetária restritiva, que sustenta as taxas em patamares elevados e posterga a correção de preços.

O Descompasso entre Fundamentos e Precificação

Carlos Martins, gestor da Kinea, sinaliza um divórcio temporário entre a economia real e o mercado de capitais. A operação dos imóveis demonstra solidez, mas o investidor ainda precifica os fundos predominantemente pelo viés da Selic (taxa básica de juros da economia brasileira, usada pelo Copom para controlar a inflação). A expectativa inicial apontava para um ciclo agressivo de afrouxamento monetário já no início de 2026. Contudo, a escalada de tensões geopolíticas globais e seus efeitos colaterais na formação de preços internos reduziram o espaço fiscal para cortes mais profundos, mantendo os papéis sob pressão de valuation.

Ativos de Qualidade Abaixo do Custo de Reposição

A dissonância atual abre janela estratégica para perfis de longo prazo. Martins ressalta que o mercado permite a aquisição de imóveis prontos, operando com baixa taxa de desocupação e gerando fluxo de caixa imediato, por valores inferiores ao custo de reposição (montante necessário para construir um empreendimento equivalente do zero). Em diversos segmentos, adquirir ativos consolidados sai mais vantajoso do que financiar novas obras. Lajes corporativas ainda carregam margem de recuperação de preço, enquanto fundos com indexação ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) oferecem prêmios de risco considerados compensadores diante da curva de juros.

Governança e Potencial da Indústria Nacional

Sidney Angulo, investidor do setor, reforça que a seleção deve priorizar a governança e não a volatilidade de curto prazo. A métrica decisiva recai sobre a competência do gestor e a saúde da alavancagem da estrutura. Segundo ele, o mercado brasileiro de fundos imobiliários ainda opera aquém da maturidade observada em economias desenvolvidas, indicando espaço orgânico de expansão. Paralelamente, a elevação dos rendimentos mudou o comportamento do alocador. Enquanto a locação tradicional de imóveis físicos historicamente celebrava retornos próximos a 0,5% ao mês, os fundos atualmente distribuem dividendos na casa de 1% ao mês. Essa dinâmica elevou a barra de exigência, consolidando o setor como alternativa robusta de renda passiva, embora o patamar recente tenha gerado certo comodismo entre participantes menos experientes.

A Lógica de Expansão e o Paradoxo de Mercado

Gabriel Barbosa, sócio da TRX, identifica o ciclo atual como o momento ideal para aquisições estratégicas. O gestor destaca um paradoxo clássico do setor: a abundância de capital no mercado encarece os ativos, enquanto a escassez de liquidez barateia os imóveis, porém dificulta a captação de recursos para novas entradas. A TRX contorna esse cenário com engenharia financeira e aquisições não convencionais para expandir sua carteira. O fundo TRXF11 ampliou a diversificação recentemente, absorvendo oportunidades em logística, hospitais, hotéis, self storage (armazenamento individual) e varejo físico. A estrutura do veículo foi desenhada para capturar valor independente do nicho imobiliário. Barbosa enfatiza que galpões, centros comerciais e escritórios entregam resultados operacionais sólidos, fenômeno que ainda não se refletiu totalmente nas cotações. A convergência entre o preço de mercado e o valor patrimonial real é considerada inevitável ao longo do ciclo.

O que isso significa para o investidor

O cenário atual exige leitura macroeconômica fina. A manutenção da Selic em patamares elevados funciona como um filtro de preços para os FIIs, mas também garante que os rendimentos dos fundos de renda fixa permaneçam atrativos. Se a inflação ceder e o Banco Central retomar os cortes conforme o calendário original de 2026, a compressão do custo de oportunidade pode acelerar a migração de capital para a renda variável imobiliária. Por outro lado, a permanência de juros altos por mais tempo exigirá paciência, com foco em fundos que entregam yield real e gestão ativa de dívidas. O investidor deve monitorar a evolução dos contratos de locação, a qualidade do inquilino e a capacidade do gestor de renegociar passivos, evitando decisões baseadas apenas na performance passada das cotas.

Riscos Estruturais e Conjunturais

A alocação no segmento carrega fatores que demandam atenção contínua:

  • Atraso no ciclo monetário: Persistência da inflação e choques externos podem adiar a queda da Selic, prolongando a pressão sobre os preços das cotas.
  • Crise de liquidez no mercado primário: O ambiente de juros altos dificulta a emissão de novas cotas e a captação de dívida imobiliária, limitando a expansão dos fundos.
  • Concentração de inquilinos: Fundos com carteiras pulverizadas em ativos de varejo ou escritórios dependem diretamente da saúde financeira dos locatários para manter a ocupação e o fluxo de receita.

O mercado deve acompanhar de perto os indicadores de vacância nos próximos trimestres, a evolução da curva de juros futuros e o desempenho dos relatórios trimestrais dos fundos. A materialização da convergência entre valor de mercado e patrimonial dependerá diretamente da flexibilização monetária e da manutenção da saúde operacional dos imóveis.

As informações deste editorial foram produzidas pela redação do Ativo Virtual com base em reportagem publicada pelo(a) InfoMoney. Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Decisões financeiras devem ser tomadas com o auxílio de um profissional certificado.