FIIs pós-2019: gestão ativa avança, mas foco no cotista fica para trás

A indústria de fundos imobiliários passou por uma transformação profunda nos últimos anos, com uma forte expansão patrimonial a partir de 2019. Para Rodrigo Medeiros, fundador da Research DesmistificandoFIIs, o ciclo trouxe avanços estruturais — a consolidação da gestão ativa, a evolução dos fundos multi-imóveis e a entrada de investidores institucionais — mas também abriu espaço para distorções que ainda precisam ser corrigidas.

Gestão ativa: o acerto que depende da execução

Medeiros é direto ao separar o conceito da prática. Ele afirma gostar da gestão passiva, mas sustenta que a gestão ativa é melhor — o problema, na visão dele, está em como ela é conduzida. A mudança de patamar faz sentido diante da complexidade que os fundos adquiriram: administrar dezenas de imóveis e centenas de inquilinos exige acompanhamento constante e capacidade de decidir sobre compra, venda, locação e reciclagem de ativos.

Nesse ponto, o fundador da DesmistificandoFIIs compara a evolução brasileira ao mercado americano de REITs (Real Estate Investment Trusts, veículos de investimento imobiliário negociados em bolsa nos Estados Unidos). A leitura do Ativo Virtual é que a profissionalização da gestão deixou de ser diferencial e passou a ser requisito mínimo: quanto mais complexa a carteira, maior o peso da execução sobre o resultado entregue ao cotista.

Outro avanço apontado é a entrada de investidores institucionais. Esse público tende a ampliar a liquidez e a facilitar a negociação das cotas, movimento que ganhou relevância conforme os FIIs passaram a integrar estratégias de investimento mais sofisticadas.

Liquidez deixa de ser detalhe e vira fator de preço

Medeiros não trata liquidez como questão secundária. Ele cita movimentos recentes em que um fundo pode sofrer uma forte queda simplesmente porque deixou de fazer parte de determinada carteira. O cotista passa a conviver com um risco que não nasce do imóvel, mas da composição de carteiras de terceiros.

O tema ganha peso com a tendência de crescimento das carteiras recomendadas e automatizadas. Na visão dele, uma parcela significativa da pessoa física não terá condições de acompanhar diariamente dezenas de fundos e dependerá cada vez mais desse tipo de solução. A consequência prática é uma migração de decisão: a entrada e a saída deixam de ser escolhas individuais e passam a ser desenhadas por produtos, o que pode transformar rebalanceamentos em pressão de venda sobre fundos de menor liquidez.

Eu cada vez mais me convenço que a grande massa não tem capacidade de ficar analisando e acompanhando o tempo todo.

Nesse cenário, a falta de liquidez pode se tornar um obstáculo para a própria expansão da indústria. Medeiros resume a encruzilhada em uma pergunta: como fazer se a carteira automatizada não tem liquidez?

O desalinhamento entre gestor e cotista

Se gestão e institucionalização avançaram, Medeiros identifica um movimento negativo: a perda de foco no cotista. A expansão patrimonial posterior a 2019 atraiu novos gestores e empresas interessadas em crescer rapidamente, nem sempre mantendo o investidor como centro das decisões.

O problema, segundo ele, não está no crescimento em si, mas na forma como ele é perseguido. Com mais gestores entrando no mercado, cresceu o número de interessados no próprio crescimento patrimonial e na expansão da pessoa jurídica, em detrimento de quem coloca dinheiro no fundo.

Daí sai uma das críticas mais contundentes: em determinados casos, a indústria passou a perseguir um crescimento excessivamente rápido, com produtos desenhados para atender à demanda por rendimentos elevados no curto prazo. O risco dessa lógica é priorizar o resultado imediato em detrimento da sustentabilidade da estratégia.

Eu entrego algo no curto prazo e daqui 10 anos, cara, daqui 10 anos eu nem vou mais estar nessa gestora.

A leitura do Ativo Virtual é que esse desencontro de horizontes é o ponto mais sensível do ciclo. Quando o incentivo do gestor se concentra no curto prazo e o do cotista se estende por 10 anos, o risco deixa de ser apenas de mercado e passa a ser de governança.

Transparência: a norma lida com cautela

Uma das consequências desse processo, na avaliação de Medeiros, foi uma piora na transparência de parte do mercado. Ele considera que existem poucos fundos que adotam um nível máximo de transparência e demonstram cuidado suficiente na interpretação das normas.

A preocupação não se limita à divulgação de informações. O especialista defende que gestores e demais participantes tenham cautela ao interpretar regras que possam afetar diretamente os cotistas — e sugere que dúvidas sobre o que a norma diz sejam levadas a quem a elaborou, sob pena de colocar o cotista em risco.

Para quem tem exposição à classe, a consequência implícita é que a avaliação de um FII passa a exigir menos atenção ao nome do fundo e mais atenção a quem o administra, ao horizonte da estratégia e ao grau de clareza com que as decisões são comunicadas.