Amortização de 40% marca a virada no processo de venda
A assembleia de titulares dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) — títulos de dívida lastreados em créditos do setor imobiliário — vinculados ao HOFC11 aprovou com 100% dos papéis em circulação a estrutura que destrava a alienação do Edifício Morumbi, em São Paulo, ao TRX Real Estate FII (TRXF11). O aval dos credores constava entre as condições precedentes, exigências que precisam ser cumpridas antes de a transação ser considerada válida, da operação anunciada em fato relevante de 27 de julho.
O avanço mais concreto aparece no bolso de quem carrega esses títulos: 40% do saldo dos CRIs será amortizado de forma extraordinária em até cinco dias úteis após o fechamento, previsto para 30 de setembro. A quitação antecipada de parte da dívida era uma exigência dos credores para liberar o imóvel, e é ela que permite ao cronograma seguir adiante.
Usufruto, nua-propriedade e a troca de garantias
O que o fundo coloca à venda são dois blocos de direitos sobre o empreendimento situado na Avenida Morumbi, nº 8.234, e na Rua Caetano José Baptista, nº 105. O primeiro é a cessão do usufruto hoje em mãos do HOFC11 — o direito de explorar o imóvel e reter seus rendimentos sem ser o proprietário. O segundo é a venda da totalidade das quotas da HOFC Empreendimentos Imobiliários Ltda., sociedade que concentra a nua-propriedade, isto é, a titularidade desprovida desse direito de uso.
Como o edifício integra o lastro de uma emissão de CRI, a operação só andaria com o consentimento dos detentores desses papéis. A assembleia também aprovou a substituição da garantia que hoje incide sobre a nua-propriedade: efetivada a venda, ela pode ser liberada e trocada por alienação fiduciária de 576.800 cotas do Citadel I Fundo de Investimento Imobiliário, cujo valor patrimonial é de R$ 150,49 por cota e soma R$ 86,8 milhões. O pacote inclui ainda a cessão fiduciária dos direitos creditórios atrelados a essas cotas.
O saldo que se paga com a venda das cotas recebidas
Houve uma terceira autorização na assembleia: o saldo devedor remanescente dos CRIs pode ser quitado antecipadamente conforme as cotas do TRXF11 recebidas como pagamento forem vendidas no mercado secundário. O mecanismo cria uma fonte extra de redução do endividamento, mas exige colocar esses papéis em circulação — fluxo que pode influenciar a formação de preço das cotas do TRXF11 enquanto a operação estiver em curso.
| Item da operação | Valor |
|---|---|
| Adesão dos titulares de CRI | 100% |
| Amortização extraordinária | 40% do saldo |
| Prazo após o fechamento | até 5 dias úteis |
| Data prevista de fechamento | 30 de setembro |
| Cotas do Citadel I em garantia | 576.800 |
| Valor patrimonial por cota | R$ 150,49 |
| Valor patrimonial total | R$ 86,8 milhões |
O que ainda pode travar a venda
A repactuação aprovada pelos detentores dos CRIs só passa a valer se a alienação de fato acontecer, e o restante das cláusulas contratuais continua pendente. A administradora do HOFC11 informou que seguirá reportando ao mercado qualquer desdobramento relevante. O obstáculo ligado aos credores caiu, mas a lista de exigências não está vazia — e o desfecho depende também da venda efetiva até a data marcada.
Para quem acompanha o fundo, o desenho da operação muda de forma perceptível: parte do risco deixa de estar concentrada em um único imóvel e passa a ser lastreada por cotas de outro fundo, enquanto a dívida dos CRIs encolhe em etapas. Estruturas assim tendem a reduzir a percepção de risco de crédito associada aos títulos, ainda que o resultado final esteja condicionado ao cumprimento integral das cláusulas previstas nos documentos da transação.