FIIs mais indicados em setembro: tombo do TRXF11 muda o ranking

O IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário) encerrou agosto com baixa de 1,46%, pressionado pelos juros longos mesmo após novo corte da Selic (taxa básica de juros da economia). No mesmo mês, o TRX Real Estate (TRXF11) registrou queda de 12,1% da cota depois de anunciar e desistir de aquisições em intervalo de poucos dias, movimento que ampliou a incerteza em torno do papel, segundo levantamento compilado pela fonte.

A leitura do Ativo Virtual é que setembro marca uma rotação defensiva: sai um nome concentrado que perdeu consenso e entram teses de diversificação e previsibilidade de renda. Para quem acompanha fundos imobiliários (FIIs, veículos listados na B3 que distribuem rendimentos periódicos), o que muda é o mapa dos consensos — com crédito atrelado ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) no centro, logística pulverizada ganhando peso e shoppings de domínio regional preservando espaço.

Quem perde consenso e quem assume a liderança em setembro

Segundo a fonte, o TRXF11 reunia até recentemente quatro indicações entre as casas monitoradas e agora conserva apenas duas, mantidas por BTG e Santander. A BB Investimentos excluiu o fundo em atualização extraordinária divulgada depois do relatório mensal, enquanto a Terra Investimentos também deixou de incluí-lo entre as recomendações para setembro.

Com a saída do TRXF11 e do Bresco Logística (BRCO11), que igualmente perdeu preferência entre analistas, o BTG Pactual Logística (BTLG11) e o Kinea Hedge Fund (KNHF11) ingressam no pelotão mais citado, cada um com quatro indicações.

Cinco nomes permanecem no grupo pelo terceiro mês consecutivo: o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), o Vinci Logística (VILG11), o HSI Malls (HSML11) e o XP Malls (XPML11). O KNCR11 lidera isolado, com cinco indicações.

A troca de TRXF11 e BRCO11 por BTLG11 e KNHF11 sinaliza busca por contratos mais longos, devedores de perfil superior e fontes de receita menos dependentes de um único ativo.

Por que o crédito ligado ao CDI segue no centro da preferência

O KNCR11 é descrito como o único do grupo com carteira praticamente toda vinculada ao CDI, característica que ajuda a explicar a predileção em período de Selic ainda elevada. São 77% do patrimônio em CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários, título de crédito lastreado em recebíveis do setor) e 6,7% em cotas de fundos de recebíveis. A taxa média da carteira, marcada a mercado, equivale a CDI mais 2,04% ao ano, com prazo médio de 3,9 anos.

As teses citadas ressaltam o perfil high grade (classificação de risco de crédito superior, com menor probabilidade de inadimplência) dos devedores e as garantias em imóveis performados (já concluídos e gerando renda), além da estruturação própria das operações. Esse desenho confere ao gestor poder de voto em assembleias e margem para negociar garantias adicionais. As maiores exposições estão na Brookfield, com cerca de 26,5% da carteira, na JHSF, com 6,8%, e na MRV, com 3,4%. Uma das carteiras ampliou a alocação no fundo em setembro.

O MCCI11 encerrou agosto com 84% do patrimônio em 27 CRIs e outros 12% em cotas de 20 fundos de recebíveis. A carteira de crédito concentra ativos high grade, tendo fundos imobiliários e empresas patrimonialistas como principais devedores, com garantias que incluem alienação fiduciária (transferência temporária da propriedade como garantia) de imóveis performados.

A divisão setorial dos recebíveis aponta 58% no segmento logístico, 17% no residencial, 14% no comercial e 10% em varejo essencial. São Paulo responde por 61% da carteira. A projeção registrada nas carteiras indica distribuição entre R$ 0,90 e R$ 1,00 por cota no segundo semestre.

Logística diversificada ocupa o espaço em aberto

O VILG11 detém 12 galpões logísticos distribuídos por sete estados, com 436 mil metros quadrados de ABL (Área Bruta Locável, medida da área disponível para aluguel) própria e taxa de ocupação próxima de 100%. Os contratos são longos, com 86% dos vencimentos após 2028, e há espaço para revisões de aluguel.

A cota negocia com desconto de cerca de 15% frente aos pares, e os desinvestimentos realizados junto a outro fundo listado reforçam o caixa para novas aquisições. O fundo distribuiu R$ 0,82 por cota em julho e em agosto. Como ponto de atenção, cerca de 21% do patrimônio está ancorado justamente nesse fundo comprador dos ativos.

O BTLG11 chega em setembro com quatro indicações. São 34 imóveis e 1,4 milhão de metros quadrados de ABL, com 92% em São Paulo e predominância de padrão construtivo A+. A vacância financeira (proporção da receita potencial perdida por áreas vagas) está em 2,1%.

A previsibilidade da receita deriva dos contratos, já que 51% da receita contratada vence a partir de 2029 e 34% da carteira é composta por contratos atípicos (acordos com condições específicas de prazo e multa, historicamente menos sensíveis à rotatividade). Os 20 maiores locatários respondem por 67% da receita, com nomes como Assaí, DHL, Unilever e Amazon. Cerca de 28% da receita contratada pode passar por revisão até o fim do ano, o que abre espaço para reajustes reais. O ponto de atenção é o vencimento de 30% da receita entre 2026 e 2027.

Shoppings dominantes e tese multiestratégia completam o grupo

O HSML11 tem participação em oito shoppings, com 179,6 mil metros quadrados de ABL própria e posição majoritária em 97% do total, traço que assegura ao gestor o controle da administração e da comercialização dos ativos.

A receita vem principalmente do aluguel mínimo, com 54%, seguido por estacionamento, com 25%, mall e mídia, com 13%, e aluguel percentual (parcela variável ligada ao faturamento dos lojistas), com 8%. As lojas âncoras ocupam 66% da área locável, fator que tende a sustentar o fluxo de clientes. A cota negocia a 0,85 vez o valor patrimonial. Uma das carteiras reduziu a exposição ao fundo no mês para rebalanceamento.

O KNHF11 entra na lista com quatro indicações e é o único multiestratégia do grupo. O portfólio combina cerca de 50% em CRIs atrelados majoritariamente ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, referência oficial da inflação), 27% em imóveis, 10% em cotas de outros fundos imobiliários, 8% em caixa, 4% em LCI (Letra de Crédito Imobiliário, título bancário isento para pessoa física) e 1% em ações.

A combinação de crédito indexado à inflação com imóveis de elevada ocupação entrega receitas relativamente estáveis, e há expectativa de reforço nos rendimentos no médio prazo conforme os ativos gerem ganho de capital. A estimativa registrada em uma das carteiras é de dividend yield (retorno em proventos dividido pela cotação) próximo de 13% nos próximos 12 meses.

O XPML11 mantém as quatro indicações e reúne participações em 26 shopping centers, com cerca de 274 mil metros quadrados de ABL própria. Os empreendimentos são majoritariamente dominantes em suas regiões e voltados ao público de alta renda, com 72% no Sudeste, 16% no Nordeste e 9% no Sul.

O destaque das teses é a reciclagem de portfólio, com aquisições de participações em empreendimentos voltados ao público de média e alta renda e desinvestimentos realizados com ganho de capital. O fundo anunciou R$ 0,92 por cota no último provento.

O que observar nos vencimentos, revisões e proventos

Para os próximos meses, a agenda citada nas carteiras envolve revisões de aluguel no BTLG11 até o fim do ano, vencimentos concentrados de 30% da receita entre 2026 e 2027 nesse mesmo fundo e horizonte alongado no VILG11, com a maior parte após 2028. No crédito, o acompanhamento recai sobre a distribuição projetada do MCCI11 no segundo semestre e a taxa média do KNCR11. Em shoppings e na tese multiestratégia, o foco permanece no múltiplo patrimonial do HSML11, no ganho de capital reciclado no XPML11 e na estimativa de retorno do KNHF11.