Nove das dez carteiras recomendadas acompanhadas para novembro incluíram o KNCR11, fundo imobiliário gerido pela Kinea Investimentos, o que o coloca à frente dos demais fundos citados pelas dez instituições acompanhadas. Nove de dez carteiras representam uma vantagem ampla, e o pano de fundo é uma Selic elevada, ambiente em que fundos cujas receitas acompanham o CDI tendem a ganhar destaque. Na sequência aparecem o BTLG11, com sete indicações, e o XPML11 e o KNHF11, com seis cada.
CRIs indexados ao CDI e rendimento equivalente a 102% da taxa
O KNCR11 integra o grupo dos fundos de papel, ou seja, direciona a maior parte dos recursos para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), títulos de renda fixa lastreados em créditos do setor imobiliário. Diferentemente dos fundos de tijolo, cuja receita vem sobretudo de aluguéis, a renda do papel depende do pagamento feito pelos devedores desses títulos. Boa parte da carteira é indexada ao CDI, de modo que a remuneração acompanha a taxa de juros de referência enquanto a Selic permanece no patamar atual.
No rendimento ligado a setembro, o fundo pagou R$ 1,13 por cota, valor que representa 102% do CDI. Em 12 meses, o retorno em proventos, medido pelo dividend yield, ficou perto de 14%, conforme cálculos da EQI Research. O patrimônio líquido (PL) chega a R$ 11 bilhões, cifra que o torna o maior do segmento listado na B3 nesse quesito, e o fundo reúne aproximadamente 593 mil cotistas. Logo atrás, o KNIP11, também da Kinea, tem PL de cerca de R$ 7,6 bilhões: a diferença passa de R$ 3 bilhões.
Para o investidor, isso indica que a renda tende a seguir o ritmo dos juros: se a Selic recuar, a remuneração dos CRIs indexados ao CDI também tende a diminuir. A sensibilidade à taxa básica torna-se, portanto, o principal fator a acompanhar nesse tipo de ativo.
Prêmio de cerca de 3% sobre o patrimônio pede atenção
Apesar da liderança nas indicações, as cotas são negociadas a cerca de 1,03 vez o valor patrimonial (P/VP), o que equivale a um prêmio aproximado de 3% sobre o patrimônio do fundo. Para parte do mercado, o indicador pode soar como sinal de cautela, já que há FIIs cotados abaixo do patrimônio.
A EQI Research considera o prêmio defensável: para a casa, um fundo de crédito pós-fixado (remunerado por índice que acompanha os juros), cujo patrimônio oscila pouco, combina porte, liquidez e histórico sem eventos relevantes, o que sustenta um múltiplo acima de 1 vez.
O Santander, por sua vez, destacou que a carteira reúne 110 CRIs, em grande parte de grau high grade, categoria que agrupa devedores de maior solidez creditícia. Uma fatia importante dos ativos fica em setores considerados mais robustos, a exemplo de lajes corporativas, shoppings e logística, segundo o banco.
BTLG11: 34 galpões logísticos e vacância em torno de 1%
Classificado como fundo de tijolo, isto é, com imóveis físicos na carteira, o BTLG11 reúne 34 galpões logísticos, cujo conjunto chega a perto de 1,5 milhão de metros quadrados de ABL, sigla de área bruta locável, ou seja, a metragem disponível para aluguel. Na avaliação do BB Investimentos, a variedade de ativos joga a favor do fundo: a maior exposição a um único ativo corresponde a cerca de 10% da receita, enquanto a vacância segue perto de 1%, em nível que o banco considera saudável.
O banco também cita locatários como a Unilever e a DHL, com 6% da receita cada, além da Assaí, com 8%.
XPML11 e KNHF11: shoppings e carteira multiestratégia
O XPML11, com cerca de 733 mil cotistas e gestão da XP Vista, tem patrimônio em torno de R$ 7 bilhões. Sua carteira distribui-se por 26 centros de compras, com área bruta locável que chega perto de 1 milhão de m² e mais de 5.100 lojas, perfil típico de fundos de shoppings.
Quanto ao KNHF11, da Kinea, a fatia de CRIs representa 56,8% do patrimônio líquido, a de imóveis 30,3% e a de cotas de outros FIIs 11,8%, com o restante em caixa. A classificação multiestratégia indica combinação de ativos de naturezas diferentes, o que tende a reduzir a dependência de um único tipo de receita, embora torne a análise mais complexa.
Segundo o BTG Pactual, a proposta híbrida do fundo busca identificar assimetrias entre crédito, imóveis físicos e cotas negociadas em bolsa, com gestão ativa e profissionais de várias áreas.
Quadro comparativo dos quatro fundos do topo
A tabela reúne a classificação, o número de recomendações e um dado de referência de cada fundo do topo do levantamento.
| Fundo | Classificação | Carteiras recomendadas | Dado de referência |
|---|---|---|---|
| KNCR11 | Papel | 9 de 10 | PL de R$ 11 bilhões |
| BTLG11 | Tijolo (logística) | 7 | 34 galpões |
| XPML11 | Tijolo (shoppings) | 6 | 26 centros de compras |
| KNHF11 | Multiestratégia | 6 | CRIs com 56,8% do PL |
As instituições consultadas e o alcance do ranking
Entre as instituições consultadas estão XP Investimentos, Terra, Santander, Monte Bravo, Itaú BBA, Genial, EQI, Daycoval, BTG Pactual e BB Investimentos. Além dos quatro fundos destacados, o levantamento identificou mais quatro FIIs entre os indicados para o mês.
Contar citações mostra convergência entre as casas, mas não informa rentabilidade passada nem projeção de resultado para cada papel. Por isso, a presença em várias carteiras tende a indicar consenso sobre a tese de cada fundo, e não garantia de desempenho.
Como juros e estrutura de cada fundo alteram o risco
- Fundos de papel: com CRIs atrelados ao CDI, a renda tende a seguir a trajetória da Selic, que passa a ser a variável mais relevante para o rendimento.
- Fundos de tijolo: vacância e peso de cada locatário na receita tendem a determinar a estabilidade dos aluguéis, por isso são os indicadores que mais revelam mudanças no portfólio.
- Prêmio sobre o patrimônio: com cotas acima do valor patrimonial, uma mudança de humor do mercado pode reduzir esse prêmio, mesmo que o rendimento se mantenha.
- Fundos multiestratégia: a combinação de papel, tijolo e cotas de outros fundos tende a diluir parte desses riscos, ao custo de exigir mais leitura do portfólio.
A liderança do KNCR11 reflete, portanto, uma tese de renda ancorada no CDI, enquanto os fundos de tijolo dependem da ocupação física e da qualidade dos inquilinos. Para o investidor pessoa física, separar essas fontes de risco tende a ser o ponto de partida para interpretar qualquer ranking de recomendações, inclusive este.